REIT: Omega Healthcare Investors – výsledky za Q3 2021 a výhled

Společnost Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) 4.11.2021 oznámila Q3 2021 výsledky a ty byly o něco lepší, než se očekávalo.

Upravené finančními prostředky z operací (adjusted funds from operations) byly větší než dividenda.

 

Portfolio

Omega Healthcare Investors investuje do nemovitostí zaměřených na pečovatelská zařízení pro seniory (senior nursing facilities = SNF). Prezentované výsledky Q3 2021 ukázaly, že portfolio OHI se dnes skládá z 949 nemovitostí, které spravuje 65 provozovatelů a jsou v 42 státech USA a Velké Británii. Pokud by Vás zajímalo přesné rozložení, tak Vás odkážu na firemní prezentaci (pdf).

Většina nemovitostí (78 %) jsou kvalifikovaná ošetřovatelská zařízení a zbytek portfolia tvoří nemovitosti pro seniory (senior housing). Téměř 85 % vybraných nájmů pochází z pronájmů nemovitostí.

Portfólio operátorů (správců), kteří pronajaté nemovitosti provozují, je také velmi dobře diverzifikované, i když se za poslední rok a půl několik z nich dostalo do problémů a vedení společnosti s nimi buď ukončilo spolupráci (nemovitosti jim vrátili) nebo přešli na splátkové kaledáře nájmů.

I přesto valná většina operátorů zůstává nadále profitabilní, takže není třeba mít obavy, že by dva operátoři v problémech mohli/měli společnost významně poškodit.

Na druhé straně je však třeba přiznat, že vliv na firmu to mělo. Upravené FFO (adjusted Funds From Operation) v roce 2018 kleslo, ale od roku 2019 se vedení opět daří AFFO každý rok navyšovat.

Firma v Q3 2021 výsledcích ukázala, že AFFO od začátku roku dosáhlo 619,4 milionů dolarů a vedení podniká další kroky, aby i poslední čtvrtletí přineslo pozitivní výsledek.

 

Rizika

Největším rizikem byl a stále je koronavirus. Už je tu s námi skoro dva roky a ještě pár let tu s námi určitě bude. Z něj plyne firmě návazné riziko a tím jsou problémy/bankroty operátorů nemovitostí, kteří nemohou platit nájem nebo úplně končí. Firma tak buď nemovitost vrací operátorovi, pokud to jde nebo musí nemovitost rekonstruovat a najít nového operátora. To samozřejmě znamená velké náklady navíc.

Většina operátorů sice dostala od státu podporu, ale není jasné, zda to bude stačit. Indicence klesá, ale výhled je stále spíše negativní, takže dopady na výběr nájemného zde stále jistě budou.

Poslední dva příklady operátorů, kteří neplní dohodnuté smlouvy jsou:

• Agemo – operátor neplatí nájem ani úroky od srpna
• Guardian – operátor neplatí nájem ani úroky od října

Těmto dvěma firmám hrozí bankrot. Je však důležité poznamenat, že s bankrotujícími operátory má vedení firmy již zkušenosti z minula a tak se neobávám, že by ani tohle nemělo zvládnout.

Ale je také třeba říci, že i sám CEO Pickett k tomu na telefonátu poznamenal, že FFO a FAD jsou na těchto firmách závislé a pokud by opravdu zbankrotovali, tak by to negativně obě hodnoty ovlivnilo.

 

Růst

Firma působí ve vysoce atraktivním prostředí a společensko-ekonomickém sektoru. Nejsilnější část populace, která půjde za 10-20 let do důchodu, přinese obrovskou poptávku v SNF sektoru. To bude hlavní motor růstu v příštích deseti letech.

Pokud se nezačne znovu s výstavbou SNF nemovitostí, tak již za devět let nebudou mít kam důchodci jít.

Hlavním důvodem je především omezení nabídky ubytování, tedy růst poptávky = množství lidí odcházejících do důchodu… což se bude v následujích letech stupňovat.

A jak ukazuje následující obrázek, tak průměrná doba strávená „zákazníkem“ v SNF zařízení jsou tisíce dnů, tedy v závislosti na věku. Problém je, že počet lůžek v SNF zařízeních v posledních letech stagnuje a s výstavbou se nepočítá a to i přes to, že na to REIT (čti: rít) firmy v tomto sektoru již roky upozorňují!

Dalším prorůstovým faktorem je velikost firmy. Ač by se mohlo zdát, že s téměr 7,5 miliardovou kapitalizací je to již velká firma, tak stále její portfólio nemovitostí představuje pouhých 5 % SNF sektoru a pouze 6 % je veřejně obchodováno. Zbývá tedy obrovský prostor pro akvizice a růst.

A vedení firmy jasně řeklo, že v přístích desti letech bude snažit zdvojnásobit velikost portfólia společnosti.

A nakonec nesmím zapomenout ani na státem placené zdravotní pojištění (Medicare a Medicaid). Jen si nejsem úplně jist, zda toto počítat úplně do růstových bodů.

Pro firmu je to zajisté prorůstový stimul, tedy dokud je bude vláda USA platit, ale v momentě, kdy tato podpora bude zrušena nebo omezena, to přivede jistě nějaké operátory do těžké situace.

 

Dluhy

Firma má jen minimální dluh ke splacení v letošním roce a téměř „nic“ v příštím roce. Navíc má v revolvingovém úvěru možnost čerpat až 1,45 miliardy. Dluh má investiční ratingy BBB- od S&P Global a Baa3 od Moddy´s.

Poměr dluhu k EBITDA je slušných 4,91 a dluh k účetní hodnotě (book value) je necelých 56 %.

Z pohledu dluhů je na tom tedy firma dobře.

 

Dividenda

Akcie firmy dnes nesou téměr 9% dividendový výnos.

Společnost v minulosti svou dividendu navyšovala velmi slušným tempem. To se ale bohužel s problémy v SNF sektoru zastavilo a nelze očekávat, že by se takové navyšování dividendy v blízké době vrátilo.

 

Ocenění

Akcie společnosti se v současné době obchodují za velmi nízký P/FFO násobek ocenění = 9,4!

Proč tomu tak dnes je jsem popsal v sekci rizika = investoři se obávají možných dalších bankrotů operátorů.

 

Závěr

Pokud chcete investovat do nemovitostí, ale osobní starání a rozčilování s nájemníky rádi přenecháte jiným, tak REIT sektor je to pravé pro Vás. Bohužel jako vždy je třeba hledat kvalitu a bezpečnost, před vysokým, ale pouze krátkodobým výnosem.

Pokud hledáte vyšší výnos, ale chtěli byste současně nižší volatilitu a bezpečnost, tak akcie firmy z dnešního článku NEJSOU pro Vás! Na druhé straně, ti investoři, kterým volatilita ceny nevadí a při poklesu rádi přikoupí, tak akcie této firmy lze jednoznačně doporučit.

Krátkodobá rizika jsou jasná, ale také dlouhodobý výhled růstu. To společně s vysokým a AFFO krytým dividendovým výnosem dělá akcie firmy dnes vhodné k nákupu.