REIT: Orion Office REIT – nováček v REIT sektoru

Společnost Orion Office REIT (ONL) vznikla oddělením předměstských kancelářských nemovitostí po spojení společností Realty Income (O) a firmy Vereit. Jak to často po oddělení bývá, tak někteří akcionáři, kteří obdrželi oddělené akcie, je buď nemohli držet – klasicky fondy a/nebo o ně neměli zájem. Fondy a instituce akcie po obdržení prodávají, protože pro ně nemají místo ve svých portfóliích a investoři je ve valné většině berou jako speciální „dividendu“ a mnozí je ve svých portfóliích také nechtějí, protože chtějí držet jen „hlavní“ firmu(-y).

To v prvních dnech po oddělení tlačí vždy cenu nových akcií dolů. A nejinak tomu bylo i v tomto případě. Z tohoto důvodu jsem proto akcie, které jsem obdržel, prodal, jen co mi byly mým brokerem připsány na účet.

Tento scénář byl vidět po celý rok 2021 u všech nově vydaných akcií (IPO) nebo oddělení částí firem. Na druhou stranu, kdo koupil akcie zpět po pár dnech až pár týdnech, tak na růstu cen slušně vydělal. A tento scénář jsme si dovolil drobně zaspekulovat také. Na konci listopadu jsem akcie prodal za 21,3 dolarů a na začátku prosince je koupil zpět za 18,4 dolarů.

Nákup po vyklesání ceny je (v loňském roce většinou byla) dobrá strategie, jak vydělat na následném růstu ceny.

 

Přehled

Portfolio společnosti Orion se skládá z 92 nemovitostí o celkové ploše 0,93 milionu čtverečních metrů. Firma má pronajato 94,4 % a generuje roční nájemné ve výši 175 milionů dolarů.

Hlavním rizikem je pro firmu krátká průměrná doba pronájmů – pouhých 3,4 roku. V případě, že pandemie bude i nadále pokračovat a firmy budou i nadále upřednostňovat práci z domova, tak by firma mohla mít potíže s obnovením končících nájemních smluv.

Na druhé straně má společnost vynikající diverzifikaci z pohledu odvětví nájemců.

I když je zde opět menší riziko v tom, že je poměrně vysoce koncentrované – 10 největších nájemců tvoří asi 45 % ročního základního nájemného. Většina z nich jsou však nájemci s investičním úvěrovým ratingem a podnikají v odvětvích, kde kanceláře budou i nadále nutností, jako je zdravotnictví, vládní služby, apod.

Firma je taktéž velmi dobře diverzifikovaná geograficky, nejvíce nájemného firma dostává z Texasu, New Jersey a Illinois. A největší příjmy má firma z velkých měst, jako je Chicago, Dallas a Trenton.

Strategií společnosti je vlastnit nemovitosti, které jsou blízko zastávek veřejné dopravy a odstavných parkovišť. Nemovitosti firma pronajímá společnostem, které by své podnikání neměly lehké přesunout jinam a je tedy vysoce pravděpodobné, že pronájem znovu obnoví. A v případě, že by se přeci jen nějaká firma rozhodla odejít a pronájem neobnovit, tak lze vcelku snadno v krátké době tohoto nájemce nahradit.

Velkou výhodou je i to, že nemovitosti mají dostatečně velká parkoviště pro zaměstnance, stravování v blízkém okolí, jsou zde fitness centra a další vybavení, které zaměstnanci firem ocení.

Vedení společnosti oznámilo, že plánuje generovat dodatečnou hotovost díky aktivní správě aktiv a optimalizací nájemních smluv. A pro budoucí růst se zaměří na hledání především externího růstu, když se naskytne dobrá příležitost. Což znamená, že se firma bude snažit o akvizice nových nemovitostí.

 

Finance

Jak jsem uvedl výše, tak podstatná většina nájemného společnosti pochází od nájemců, kteří mají rating investičního stupně, ale i zbytek je od velmi solidních společností. Celkově tak má firma lepší rating nájemníků, než je průměr v REIT (čti: rít) odvětví.

Vzhledem k tomu, co se dnes děje v sektoru podnikových dluhopisů, především v tom, jak postupně nejsou spláceny a jak čím dál více firem oznamuje, že vydané dluhopisy není/nebude schopna splácet, tak se zdá, že dnes je vhodná doba na investice do kancelářských REIT firem a ještě lépe do těch, které celou nemovitost pronajímají jedinému nájemci.

V rámci transakce o oddělení společnost vyplatila zvláštní dividendu. Na její financování však musela vydat dluh. Celkem má společnost dluhy ve výši 616 milionů dolarů, z nichž většina byla právě na financování speciální dividendy.

Firma má však stále velké množství likvidity – cca 10 milionů dolarů v hotovosti a cca 264 milionů dolarů na revolvingovém úvěru.

 

Ocenění

Když si vezmeme poslední 10-Q report firmy Vereit, tak ta měla čistou hotovost za prvních devět měsíců roku 2021 ve výši 79,318 milionů dolarů, zatímco část firmy Realty Income měla 32,295 milionů dolarů. Když k tomu přidáme zbytek toku, tak to dohromady dává čistou hotovost z provozních činností ve výši asi 148,817 milionů dolarů.

Když vydělíme čistou hotovost z provozní činností počtem akcií, tak dostaneme cca 2,6 dolarů na akcii. Když bychom vzali/požadovali/odhadovali např. násobek peněžního toku ve výši 10, tak se dostaneme na cenu akcií ve výši 26 dolarů. To je vysoko nad současnou cenou, která se dnes pohybuje kolem 18,6 dolarů za akcii. Přitom průměrný násobek peněžního toku REIT sektoru je mezi 15/16… firma Realty Income, jakožto „zlatý standard“ má 20, takže odhad kolem deseti pro novou firmu je vcelku konzervativní.

Když dále budeme předpokládat, že asi polovina provozního peněžního toku půjde na vyplacení dividendy, tak by to mohlo znamenat, že roční dividenda by mohla být asi 1,3 dolaru na akcii. To by při současné ceně znamenalo asi 7% dividendový výnos.

 

Závěr

Akcie společnosti Orion Office jsou dnes (stále) velmi levné a hluboko pod odhadovanou reálnou hodnotou. Investoři navíc mohou očekávat, že dividendový výnos bude poměrně vysoký, tedy až/jakmile společnost začne dividendy vyplácet. Oznámení první dividendy bude jistě motorem růstu ceny akcií.

Největším rizikem a nejspíše i hlavním důvodem, proč se společnosti Realty Income a Vereit těchto nemovitostí zbavily (vyčlenily do nové samostatné firmy), je riziko dalšího nařízení práce z domova. To by znamenalo, že firma Orion Office by mohla mít problémy s obsazeností svých nemovitostí. A druhým rizikem jsou nájemní smlouvy na vcelku krátkou dobu a bude nutné sledovat, jak se bude vedení firmy dařit tyto smlouvy prodloužit a hlavně s jakým nájemným. Obojí není neřešitelné, ale může to znamenat náklady (na rekonstrukci nemovitostí pro nové nájemce) nebo snížení končících nájmů (aby si firma udržela současné nájemníky).

Na druhou stranu, pokud se pandemii podaří dostat konečně pod kontrolu, tak mnoho společností jistě bude chtít dostat své zaměstněnce zpět do kanceláří a vrátit fungování firem zpět do před-pandemického normálu. A z tohoto vývoje by firma Orion Office měla velmi těžit.