REIT: Pár pravidel pro investování do realit – část první

I když u nás je většinou společností považováno slovo „investice“ za sprostotu nejvyššího kalibru a „rentiér“ musí být nějaký zloděj nebo rovnou vrah, protože všichni přeci musí chodit do práce a makat!

Ale vraťme se z rudých dob minulých, no i když dnes to není o moc lepší, do socialistické současnosti. A podívejme se, opět, do mého oblíbeného sektoru trhu a tím jsou reality.

Historie

REIT [čti: řít] firmy mají dlouhou historii tvorby vysokých výnosů, společně s vysokými dividendami, když na druhou stranu je riziko vcelku nízké. Většina investorů investuje do REIT firem z následujících důvodů:

• vysoké pravidelné příjmy (dividendy)
  
• dlouhodobé zhodnocení (růst ceny)
  
• ochrana proti inflaci
• diverzifikace (více sektorů nebo rozložení investic)
  

Za posledních 20 let REIT [čti: řít] firmy vykázaly nejlepší výkonnost v porovnání se zbytkem akciového trhu:

Zdroj: reit.com

Jak začít investovat?

„Drobný“ problém ovšem nastává hned na začátku. Již mnohokrát se mě někdo zeptal: „Takže kterou akcii mám koupit? Tobě to nese, tak ať mě taky!“

Ti kdo náš čtou pravidelně, tak již ví, že až tak jednoduché to zas úplně není. Vždy je třeba si firmu nastudovat, co dělá, jak to dělá, jaké měla výsledky v minulosti a jaké vedení (nikoliv analytici) očekává výsledky v blízké budoucnosti. Spolehnout se jen na vysoký dividendový výnos, nedejbože vsadit jen na růst ceny, není investování, ale spekulace. A tím se tu na IG webu opravdu zabývat nebudeme.

REIT sektor je velmi rozsáhlý – existuje více než 200 REIT firem, což představuje více jak dvě miliardy dolarů nemovitostí jen v USA. To se zpočátku může zdát ohromující. Jenže ještě obtížnější je, že každá REIT firma má svou velmi unikátní strukturu, investiční strategii, způsob výběru nemovitostí, vedoucí tým a bezpečnost rozvahy.

Investování, ať již čistě jen do REIT, tak i do dalších investičních nástrojů, jde dnes dělat v podstatě jen dvěma způsoby:

1. aktivně = sám si vyberu firmu, nastuduji a pokud splňuje mé požadavky tak její akcie koupím
2. pasivně = vyberu si nějaký fond/ETF a doufám, že má dobré vedení, které za mě (pro mě) vybere dobré investiční nástroje

Pokud by se „pasivním“ investorům nelíbily fondy, či ETF, ať již z jakéhokoliv důvodu, tak si může pasivní investor též vybrat různé indexy sestavené z určité části trhu.

Ač se to zdá podstatně jednoduší, má to však i své nevýhody, protože to znamená, že investor „musí“ kupovat fond/ETF/index pravidelně a to bez ohledu na aktuální cenu, kvalitu, či vyhlídky pro budoucnost nebo vedení. Pasivní investoři mají vlastně jedinou  jistotu a to je diverzifikace, protože ve většině fondů/ETF/indexů je vždy zastoupeno velké množství instrumentů.

Na druhou stranu „aktivní“ investoři pomocí inteligentní analýzy dokáží postavit podstatně kvalitativnější výběr a tak pro sebe poskládat lépe vyhovující a optimálnější portfólio, které z dlouhodobého pohledu „pasivní“ investory strčí do kapsy.

Historicky, „aktivní“ investoři dokázali v průměru překonat pasivní o 100-200 bazických bodů ročně a ti nejlepší hodnotoví investoři dosáhli ve stejném období až o 22% lepších ročních výnosů:

Zdroj: greenstreetadvisors.com

Filozofie strategie investování – nejen do REIT firem

Co se věnuji investování do akcií, tak jsem viděl i pár čistě růstových portfólií nebo růstové plus částečně dividendové. A bohužel musím říct, že to málokdy dopadlo dobře.

Základním problémem růstových portfólií je totiž „páka“. Protože když chcete vydělávat na růstu (či poklesu), tak musíte mít hodně peněz, jako fakt hodně! Na to Vám nestačí tisíc dolarů, ani deset tisíc dolarů … potřebujete nejlépe desítky, či stovky tisíc dolarů. Teprve potom růstová strategie dokáže přinést zajímavé zisky, no a nebo taky ztráty!

Protože koupit 10 akcií po 10ti dolarech a prodat je za 10,2 … Vám, po odečtení poplatků, přinese asi tak dolar zisku. To není moc zajímavé. Koupit jich ale tisíc … tak je to hned lepších sto dolarů. Jenže pokud cena klesne, místo aby rostla, tak jste hnedle v mínus. Když to děláte „jen za svoje“, tak jste mínus, řekněme dva dolary, ale když to děláte na „páku“, tak jste mínus desítky, či rovnou stovky dolarů!

Na všech tradingových webech je navíc následující varování:

Varování na tradingových webech

Nenene, tohle není cesta pro mě a Vaše by též neměla být …

Existuje spousta různých strategií, ale každý by si měl nakonec vybrat tu, která mu bude nejvíc vyhovovat. Mnou uvedené, tedy Vám nemusí vyhovovat. Nic Vám ale nebrání si je „přiohnout“ pro Vaše potřeby … popř. si najít, či vytvořit vlastní. Pokud ale začínáte, tak než vymýšlet něco tzv. na zelené louce, tak je jednodušší využít to co funguje jiným a až následně si to upravit dle svých potřeb.

Než s investováním začnete, tak si je třeba utřídit priority a u investování do REIT obzvláště.

Investujte dlouhodobě: pokud jste se někdy sešli s nějakým finančním poradcem ohledně investování do fondů (nic jiného nabízet neumí), tak Vám jistě říkal to samé, investujte na 5, 10, či více let. Investování do akcií by mělo mít podobný časový horizont, i když na druhou stranu někteří investoři říkají, že akcie se má držet jen do doby než bude předražená a pak ji prodat. Ale investování do REIT akcií je třeba chápat jinak a to jako investování do nemovitostí. S akcií REIT firmy vlastně nejste akcionář, ale podílník na nemovitosti. A taktéž platí Buffettovo pravidlo: „Kupujete akcie takových firem, které by jste rádi vlastnili, i kdyby trh na 10 let zavřel.“

Pravidelný příjem na prvním místě: to co by Vás mělo zajímat, je pravidelnost a udržitelnost Vašeho příjmu! Pokud chodíte do práce a onemocníte/přijdete o práci/zaměstnavatel přestane platit, tak na kolik měsíců běžného provozu domácnosti máte na účtu peněz? Uvědomte si, že je to Váš JEDINÝ příjem a když tento zdroj vyschne tak jste v …! Stejné je to, když pronajímáte nemovitost. Když nájemník odejde, tak než za něj najdete náhradu, tak nemáte žádný příjem. Natož, když přestane platit a navíc se odmítne vystěhovat, tak Vám ještě navíc vznikají další náklady. A co taková REIT firma? Zde je hned několik významných výhod, oproti Vám – pidi pronajímateli jedné, či několika nemovitostí.

REIT firmy vlastní desítky, ale v drtivé většině stovky, či tisíce nemovitostí! Takže odchod jednoho nájemce představuje minimální procento z celkového příjmu nájemného. Kdežto u Vás to představuje 100% příjmů, v případě jedné pronajímané nemovitosti. REIT firmy mají tým právníků a „neprůstřelné“ nájemní smlouvy, takže utéct bez placení si opravdu žádný nájemník nedovolí. Firmě s tržní kapitalizací několika desítek, stovek, či miliard dolarů, půjčí na nákup nemovitosti každý banka, navíc za podstatně nižší úroky. Když dnes do banky přijde obyčejný český človíček a řekne, že má 100-500 tisíc Kč na účtu a bere průměrnou mzdu, tak se mu pán za stolem asi pěkně od plic vysměje.

A to nejdůležitější, při dnešních cenách nemovitostí a výši nájmů, budete dnes rádi, když dosáhnete na 3% ročního hrubého příjmu. Když si od toho odečtete inflaci, která v prvním čtvrtletí roku 2019 byla cca 2,5%, tak jste na 0,5% výnosu, před zdaněním! Ano, od toho ještě musíte odečíst 15% daň! Kdežto REIT firmy mají dividendový výnos 6-10% hrubého, navíc s výplatním poměrem kolem 70%, takže je zde prostor pro budoucí zvyšování.

Nákupní práva: právě proto, že jsou REIT firmy podstatně větší, tak mají i větší vyjednávací pozici. Když Vy budete kupovat nemovitost, tak Vám majitel řekne cenu a Vy ji buď akceptujete nebo ne. Kdežto REIT firma přijde a řekne: „Tak my tu nemovitost koupíme za tolik.“ Vyjednávací síla a pozice je na straně REIT firmy – kupující, ale ve Vašem případě je na straně prodávajícího. To znamená, že REIT firma realizuje zisk již při nákupu, protože kupuje za lepší cenu než je na trhu běžná. My, jakožto pidi nákupčí, budeme (doufejme) realizovat zisk až při prodeji = pokud prodáme za víc než jsme koupili.

Proto, když chceme kupovat akcie REIT firem, tak se vždy snažíme nakupovat se slevou k NAV (Net Asset Value = Čistá Hodnota Aktiv). Tedy, aby naše investované peníze byly kryty vyšší hodnotou firemních aktiv. A naše investice rostla společně s růstem firemního cash flow.

Vyhodnocujte risk, kašlete na kolísání ceny: pokud investujete na základě fundamentů, tak Vás cena nemusí zajímat. No nemusí … musí, ale jen pro případ, že chcete přikupovat. Příklad: firmu X, po prozkoumání fundamentů, jsem kupoval za 50 dolarů a když teď stojí 45 dolarů, aniž by se fundamenty podstatně změnily, tak to znamená slevu a přikupuji … to jen zas day tradeři a automaty blázní … dividendový výnos byl 4% a teď je 4,5%, takže děkuji pěkně za navýšení mého příjmu.

Rozpad/pokles firemního podnikání, či ztráta konkurenceschopnosti je vážný problém nejen pro firmu samotnou, ale i pro Vás. Ale pokles ceny akcií o x% je jen vyjádření sentimentu na trhu (jak se kdo zrovna vyspal, či kterou nohou ráno vstal z postele), ale na fungování firmy to nemá sebemenší vliv. To je jako by všichni začali prodávat auta, protože někdo srazil chodce. Znamená to, že automobilky zkrachují? Rozhodně ne! Ale když jedna firma rozhodne přesunout výrobu do levnější lokality a bude moci dodávat výrobky levněji, čímž ubere jiné firmě tržní podíl, tak to už je problém … pokud tedy nevlastníte akcie firmy co přesouvá výrobu.

Proč nesleduji analytiky/ratingy

Všichni (většina) analytiků zaměřuje na příjmy v příštím čtvrtletí, maximálně v příštím pololetí. Hezky to komentoval prezident Trump, když říkal, že i v Americe by firmy měly přejít na půlroční, či roční, vykazování výsledků, protože by se tím zabránilo výrazným výkyvům cen. V Evropě to tak máme ale že by to mělo nějaký výrazný zlepšující efekt na ceny bych zrovna neřekl.

Mě však nezajímá výkonnost z měsíce na měsíc, protože nejsem day-trader, ale zajímá odhad vedení společnosti na celoroční výkonnost. Takže pohyb ceny nahoru, či dolů a procento, či dvě, mě nechává naprosto klidným = nejsem obětí trhu emocí. Když cena klesá a já nemám peníze, tak mě to štve, protože nemůžu přikupovat … no a když peníze mám, tak zas cena roste a to mě taky štve, proto taky nemůžu přikupovat.

Především je důležité si uvědomit, že ratingové agentury vždy někdo platí! A ten kdo platí, tak za to chcet taky něco dostat. V minulosti nejedna ratingová agentura dostala pokutu za ratingy „šité na míru“ zadání … tedy špatný rating, aby mohl zadavatel levně nakoupit nebo dobrý rating, aby mohl zadavatel draze prodat.

Druhým problémem je, že ratingové agenturu mají téměř vždy zpoždění. V době kdy rating vydají, tak je cena již naprosto jinde, takže jejich doporučení koupit (buy), či prodat (sell), je naprosto mimo mísu.

Osobně, když čtu rating koupit (buy) a podívám se kam cena za posledních pár dní vylezla, tak mi je jasné, že nakoupit bylo třeba před týdnem až měsícem. A když vidím rating prodat (sell) a vidím kam už cena spadla, tak je mi jasné, že na prodej už je pozdě.

Nechci naše čtenáře při sobotě přetěžovat příliš dlouhým čtením, takže si analýzu REIT firem dokončíme zítra.

Probereme jak vybírat REIT firmy do portfólia a ukážeme si několik pravidel pro výběr.