REIT: Podsektory REIT sektoru a jejich popis

Už je to nějaký ten pátek od článku „Na co se zaměřit při investování do REIT sektoru“ a tak je na čase si opět rozšířit obzory. Proč a jak investovat do REIT (čti: rít) sektoru jsem psal v „Úvodu do REIT sektoru„. Pokud s REIT sektorem teprve začínáte, tak rozhodně si tyto dva články přečtěte nejdříve a teprve potom pokračujte v tomto.

V prvním článku je odstavec:

Každý sektor má svá vlastní specifika a to jak z pohledu rizika, tak i výnosů. Výběr správného sektoru ve správný čas je to, co REIT investorovi může přinést vysoký výnos nebo také velký prodělek.

Widemoatresearch rozděluje REIT sektor na 21 podsektorů:

To mě osobně přijde až příliš jemné rozdělení, dle mého stačí rozdělení na následujících 11 podsektorů:

• Residential (Apartment, single family rental, Campus housing)
• Data centers
• Lodging (Resorts, Hotels)
• Infrastructure (Communications, Cell tower)
• Healthcare
• Self-storage
• Office
• Mall (Retail, Shopping Center)
• Industrial
• Timber
• Specialty (Gaming, Casinos, Amusement parks, Movie theaters, Farmland, Billboard)

Rezidenční (Residential)

Tento sektor zahrnuje mnoho různých nemovitostí, jako jsou apartmány, nájemní domy pro jednu nebo více rodin, nájemní byty, kampusy pro studenty, atd. (apartments, single-family rental homes, flats, campus housing…), jednoduše řečeno všechny nemovitosti, ve kterých můžete bydlet. Jedním slovem by se to asi dalo shrnout jako „domov“.

REIT firmy takovou nemovitost koupí a následně ji pronajímají nájemcům. Jejich hlavním příjmem je tedy nájem z vlastněných nemovitostí.

Druhým typem příjmů těchto REIT firem jsou odprodeje nemovitostí. Výnosy z takových prodejů jsou následně použity na rekonstrukce zbývajících nemovitostí, nákup nových nemovitostí nebo akvizice jiných REIT firem.

Jakékoliv úpravy firemního portfolia mají vždy jeden hlavní důvod a tím je zlepšit míru návratnosti investic.

Rezidenční REIT firmy mohou vlastnit a spravovat prakticky jakékoliv rezidenční nemovitosti, které je možné pronajímat. Může jít tedy o stovky rodinných domů, přes celé komplexy bytových domů, koleje pro studenty atd.

Obecně se dá říci, že rezidenční REIT firmy kupují a provozují takové nemovitosti, které jsou pro samostatné investory příliš drahé na to, aby je mohli kupovat jednotlivě. To pak znamená, že se díky těmto REIT firmám rezidenční investiční nemovitosti stávají mnohem dostupnější pro více investorů.

Datová centra (Data centers)

REIT firmy zaměřující se na datová centra provozují tzv. datovou infrastrukturu. Tedy vlastní a spravují nemovitosti, které jejich zákazníci následně používají k umístění serverů, datových úložišť a síťových zařízení. S růstem internetu a potřebou ukládání a správou velkého množství dat se poptávka po těchto zařízeních neustále zvětšuje.

Ale datové centrum není jenom budova! Je to speciálně navržené a velmi komplexní zařízení, do kterého se počítají i elektrické systémy, topení, ventilace a klimatizace, zabezpečení a další prostory uvnitř samotného datového centra nebo v jeho okolí.

Navíc datová centra jsou (musí být) vybavena vysoce bezpečnými a redundantními systémy, které zajištují zákazníkům nepřetržitý provoz.

Stejně jako většina ostatních REIT firem, tak i tyto REIT firmy specializující se na datová centra, pronajímají prostory nájemcům. Obvykle jsou pronajímány prostory více zákazníkům, ale jsou i případy, kdy je pronajmuto celé zařízení pouze jednomu nájemci. Nájemci tedy využívají prostor, kam umísťují své servery, datová úložiště, síťové prvky apod., ale nemusí se starat o dodávky elektrické energie a chlazení.

Specialitou firem tohoto sektoru je, že kromě pronájmu prostoru tyto firmy poskytují svým zákazníkům i další služby – spolehlivé napájení, chlazení, ale také fyzické zabezpečení budovy. A ještě poskytují jednu velmi specifikou službu svým zákazníkům a tím je připojení k internetu.

Pohostinství (Lodging)

Pohostiský (lodging) podsektor zahrnuje vše, co si pod tímto pojmem dokážete představit, tedy hotely všeho druhu, restaurace, dovolenkové resorty, ale zahrnuje také resorty a ubytování pro firmy. Na rozdíl od rezidenčních REIT firem (dlouhodobé pronájmy) však hotelové REIT firmy investují do krátkodobých pronájmů.

Hotelové REIT firmy pronajímají pokoje a domy, konferenční prostory apod. lidem.

Hlavním příjmem těchto REIT firem je inkaso nájmů od nájemníků, tedy podobně jako u Rezidenčních REIT firem prodeje nemovitostí jsou spíše z důvodu optimalizace firemního portfolia nemovitostí.

Infrastruktura (Infrastructure)

Nepříliš překvapivě Infrastrukturní REIT firmy vlastní a spravují nemovitosti související s infrastrukturou.

Infrastruktura je velmi specifická a unikátní investice do nemovitostí, protože nezahrnuje budovy nebo pozemky. Stále se však jedná o fyzický majetek, který REIT firma pronajímá nájemcům.

Mezi tzv. malý infrastrukturní majetek patří telekomunikační nemovitosti jako jsou mobilní věže a kabely optických vláken. Do střední velikosti infrastrukturního majetku řadíme energetické nemovitosti jako jsou ropovody a plynovody a různá zpracovatelská zařízení.

Infrastrukturní REIT firmy vydělávají pronájmem kapacity své infrastruktury nájemcům. Tyto nemovitosti jsou ze své povahy obvykle pronajímány na základě dlouhodobých smluv, což poskytuje těmto REIT firmám stabilní dlouhodobě předvídatelné peněžní toky.

Zdravotnictví (Healthcare)

Zdravotnické REIT firmy provozují specializované nemovitosti, které zdravotnické firmy a zdravotnická zařízení potřebují k poskytování zdravotnické péče svým pacientům.

Tyto REIT firmy vlastní, provozují, spravují, kupují (prodávají) a rekonstruují nemovitosti související se zdravotní péčí. Řadíme sem zařízení pro seniory, nemocnice, lékařské ordinace a ambulantní zařízení, výzkumné laboratoře a kvalifikovaná ošetřovatelská zařízení.

Zdravotnické REIT firmy vydělávají peníze pronájmem prostor ve svých zařízeních nájemcům. Tento podsektor je jedním z hlavních představitelů tzv. trojitě čistého pronájmu. To znamená, že nájemce hradí údržbu, daň z nemovitosti a pojištění pronajaté nemovitosti. Díky tomu mají tyto REIT firmy předvídatelný tok příjmů z pronájmu.

Speciálním podsektorem tohoto REIT podsektoru jsou nemovitosti pro seniory. Tyto REIT firmy generují příjmy z poplatků od pacientů za jejich ubytování a veškeré poskytované služby. Nevýhodou tohoto pod-podsektoru je, že v důsledku kolísání obsazenosti a výše plateb mohou příjmy kolísat. Na druhé straně populace stárne na celém světě, takže růstový potenciál je zde nemalý.

Sklady (Storage)

Tento typ REIT firem je velmi rozšířený v Americe, i když do Evropy se též začíná pomalu dostávat, protože v USA není příliš obvyklé, aby každý dům či byt měl vlastní sklep nebo sklepní kóji.

Skladovací REIT firmy vlastní, provozují a spravují skladovací zařízení. Tyto nemovitosti umožňují jednotlivcům a podnikům bezpečně ukládat své majetky do úložných jednotek.

Skladovací nemovitosti si můžete představit jako velké haly rozdělené na malé prostory uvnitř, menší nemovitosti s více jednotkami, které se lišit velikostí a tvarem.

Existují ale i REIT firmy, které pronajímají parkovací místa pro uložení lodí, obytných vozů a dalších vozidel.

Většina skladů se pronajímá na měsíční bázi – to je rozdíl od většiny ostatních REIT firem, které obvykle nemovitosti pronajímají na rok nebo déle. Na jedné straně krátkodobý pronájem umožňuje těmto REIT firmám zvyšit nájemné častěji, ale na druhé straně to též znamená, že budou muset rychleji snížit nájem při poklesu trhu.

Tyto REIT firmy mají též další příjmy z poplatků z prodlení, poplatků za správu a prodej stěhovacího materiálu (krabice, obaly, pásky atd.).

Kancelářské (Office)

Většina kancelářských REIT firem se zaměřuje na konkrétní typ nemovitosti, nájemce nebo lokalitu. Jiné kancelářské REIT firmy se soustředí na kancelářské budovy s více nájemníky v obchodních čtvrtích, protože kancelářské prostory v těchto oblastech mají jistou vysokou poptávku. To kancelářským REIT firmám umožňuje udržovat vysokou míru obsazenosti a navíc těžit ze stále rostoucího nájemného.

Další kancelářské REIT firmy se zaměřují na velké kancelářské areály. Často pronajímají celé budovy jedinému nájemci v rámci dlouhodobých trojitě čistých pronájmů (nájemce hradí údržbu, daň z nemovitosti a pojištění pronajaté nemovitosti).

A další REIT firmy se též zaměřují na specializované kancelářské nemovitosti, které splňují potřeby jen určitého typu nájemců. To mohou být např. vysoce zabezpečené budovy pro vládní agentury, prostory pro technologické a mediální společnosti nebo specializované laboratorní prostory pro společnosti zabývající se výzkumem.

Dodatečné příjmy těchto REIT firem jsou generovány různě: kancelářské budovy účtují poplatky za parkování, velké mrakodrapy mají např. observatoř, kde se platí vstupné, prostory v kancelářských budovách lze také pronajímat jako obchodní prostory obchodům a restauracím.

Maloobchodní (Retail, Shopping Center)

Maloobchodní REIT firmy vlastní a provozují nákupní centra, samostatně stojící prodejny a outletová centra, které prodejci potřebují k fyzické obsluze zákazníků – ne vše se dá prodat online a stále existuje mnoho zákazníků, kteří si chtějí produkty před nákupem „osahat“. Takže ač stále více spotřebitelů nakupuje online, čímž se snižuje potřeba fyzického maloobchodního prostoru, tak mnoho obchodů stále potřebuje kamennou prodejnu, aby co nejlépe obsloužili své zákazníky.

Maloobchodní nemovitosti se rozdělují do tří kategorií: A, B nebo C. A to v závislosti na tržbách nájemníků na čtvereční stopu (= 0,093 m²).

Špičková obchodní centra si i dnes stále vedou dobře ve všech metrikách jako je průměrné nájemné a obsazenost, ale obchodní centra s horším ratingem mají od konce finanční krize problémy. REIT firmy, které taková obchodní centra vlastní, tak mají neustále problémy a ocenění akcií silně kolísá.

V posledních letech muselo mnoho obchodních center radikálně změnit mix nájemců a přibrat více obchodů „orientovaných na zážitky“. I když vysoce kvalitní REIT firmy i nadále vykazují stálou poptávku po centrálně umístěných obchodních centrech.

Hlavním příjem maloobchodních REIT firem je z pronájmu prostor ve svých nemovitostech od maloobchodníků, poskytovatelů služeb a dalších nájemců. Nájemce platí každý měsíc pevně stanovené nájemné dle velikosti pronajaté plochy, kterou si pronajímá v nemovitosti a také dle poměrné části společných prostor.

REIT firmy zaměřující se na samostatně stojící maloobchodní nemovitosti využívají trojité čisté pronájmy (nájemce hradí údržbu, daň z nemovitosti a pojištění pronajaté nemovitosti).Trojitě čistý pronájem umožňuje maloobchodním REIT firmám generovat velmi stabilní peněžní toky.

Průmyslové (Industrial)

REIT firmy zaměřující se na průmyslové nemovitosti vlastní nemovitosti klíčové pro průmyslový sektor, protože výrobní a logistické společnosti dnes stále častěji zjišťují, že nepotřebují vlastnit nemovitosti, kde mají provoz. To v posledních letech otevřelo dveře průmyslovým REIT firmám. Ty tak dnes vlastní podstatně více nemovitostí, než jak tomu bylo ještě před pár lety a zajistilo to jejich prudký růst.

Průmyslové společnosti využívají mnoho různých typů nemovitostí pro jejich výrobu a vývoj jejich zboží a produktů. Plus požadují specializované nemovitosti pro podporu pohybu a skladování produktů a zboží.

Tento sektor tak dále dělíme na menší podsektory jako jsou např.:

• lehká výrobní zařízení
• zařízení na výrobu potravin
• sklady s řízenou teplotou (např. chladírny)
• pěstitelská zařízení (např. pro léčebné konopí)
• flex/kancelářské prostory (je to kombinace kancelářských a průmyslových prostor)
• logistické nemovitosti (např. sklady a distribuční centra)

Průmyslové REIT firmy nemovitosti pronajímají na základě dlouhodobých smluv, nejsou neobvyklé smlouvy až na 25 let. Velmi často je celá průmyslová budova pronajata jedinému nájemci a opět na základě trojitě čistého pronájmu (nájemce hradí údržbu, daň z nemovitosti a pojištění pronajaté nemovitosti), čímž mají průmyslové REIT firmy zajištěny stabilní peněžní toky.

Timber (lesní správa / stavební dřevo)

Timber REIT firmy se zaměřují na vlastnictví a správu půdy, která je využívána k pěstování lesů na stavební dřevo. Jsou to naprosto odlišné REIT firmy než všechny výše uvedené, protože ty se soustředí na vlastnictví budov nebo jiných zařízení, které pronajímají nájemcům.

Timber REIT firmy vlastní a spravují různé typy nemovitostí, které se specializují na těžbu a prodej dřeva. Toto dřevo prodávají dřevařským závodům a závodům na výrobu dřevěných výrobků.

Dále se též zaměřují na maximalizaci hodnoty vlastněné půdy, tedy mohou ji prodat pro jiné lepší využití, než pro pěstování dřeva, jako je např. bydlení.

Tento obchodní model dělá Timber REIT firmy odlišné od odstatních REIT firem. Většina REIT firem generuje relativně stabilní příjmy z pronájmu svých nemovitostí. Na druhou stranu Timber REIT firmy vydělávají prodejem dřeva, dřevěných výrobků a nemovitostí. Ceny komodit jsou však podstatně více volatilní, takže zisky Timber REIT firem jsou také více volatilní. Timber REIT firmy jsou podobné cyklickým a komoditním firmám, jako jsou společnosti vyrábějící základní materiály a těžaři ropy a plynu.

Speciální (Specialty)

A nakonec tu máme REIT firmy, které nespadají ani do jedné z klasických kategorií uvedených výše. Takže cokoliv, co si umíte představit a nezapadá do žádné z výše uvedených kategorií, tak spadá sem. Ať už jde o farmy pro pěstování ovoce a zeleniny, věznice, divadla, kina, zábavní parky, billboardy nebo kasíny a herny.

Například:

• Herní REIT firmy vlastní a spravují nemovitosti, které pronajímají provozovatelům hazardních her, opět na základě trojitě čistého pronájmu.
• Vězeňské REIT firmy vlastní a spravují nápravná a vazební zařízení, jako jsou soukromé, státní a federální věznice.