REIT: Podsektory REIT sektoru a jejich výhody a rizika

V článku „REIT: Podsektory REIT sektoru a jejich popis“ jsme si REIT (čti: rít) sektor rozdělili na 11 pod sektorů a dnes si povíme něco o výhodách a rizicích každého z nich.

Přehled REIT pod sektorů:

• Residential (Apartment, single family rental, Campus housing)
• Data centers
• Lodging (Resorts, Hotels)
• Infrastructure (Communications, Cell tower)
• Healthcare
• Self-storage
• Office
• Mall (Retail, Shopping Center)
• Industrial
• Timber
• Specialty (Gaming, Casinos, Amusement parks, Movie theaters, Farmland, Billboard)

Výhoda REIT firem platná pro všechny podsektory:

• velmi stabilní firmy a přináší trvalou investiční výhody pro investory v dlouhodobém horizontu

Riziko REIT firem platné pro všechny podsektory:

Úrokové riziko

• může mít významný dopad na celý sektor REIT
• REIT firmy jsou vysoce citlivé na změny úrokových sazeb, obzvláště ty firmy, které využívají pohyblivých sazeb pro své úvěry a půjčky
• vyšší úrokové sazby zvyšují náklady na dluh, protože REIT firmy využívají dluhový (pákový) efekt pro svůj provoz
• růst úrokových sazeb děůí investice s nižším rizikem (např. dluhopisy) atraktivnější a akcie REIT firem tedy méně atraktivní, což vede k poklesu cen akcií REIT firmy, tím dividendové výnosy REIT firem vzrostou a tím kompenzují vyšší riziko s nimi spojené
• vyšší úrokové sazby mohou také ztížit financování rozvoje REIT firem

Rezidenční (Residential)

Výhody:

• Investování do nemovitostí prostřednictvím rezidenčních REIT firem je vhodné pro každého, kdo hledá velmi spolehlivou, bezúdržbovou a rizikově vyváženou investici.
• Každý potřebuje (chce) bydlet, rezidenční REIT firmy obvykle prosperují i v nejhorších ekonomických časech – kancelářští pracovníci nemusí a jak ukázala koronavirová pandemie, tak vlastně ani nepotřebují pro svou práci kanceláře a průmyslové prostory je také možné zmenšit. Ale lidé vždy budou potřebovat místo k bydlení, bez ohledu na to, kde se nacházejí nebo kolik peněz vydělávají
• Populace roste a dnešní generace dospívajících raději bydlí samostatně, což vytváří velký tlak na trh s nájemním bydlením, což nejen znamená, že tito lidé hledají pronájmy, ale je jich potřeba více. Navíc s rostoucí poptávkou rostou i nájmy. To generuje pravidelný a spolehlivý příjem jak pro REIT firmy samotné, tak pro držitele jejich akcií. A právě dnes poptávka po nájemním bydlení mimořádně roste a je předpoklad, že díky růstu cen nemovitostí a růstu úroků hypoték, se bude ještě zvyšovat.
• Roky nedostatku vyhnaly ceny domů a bytů vysoko, takže je a bude pro lidi těžší a těžší koupit si vlastní bydlení. Navíc z důvodu vyšší povinnosti vlastních finančních prostředků a tvrdšímu procesu kvalifikace úvěrů bude pro většinu budoucích potenciálních kupců stále více lidí nuceno jít do pronájmu a také na delší čas – než si na úvěr na vlastní bydlení naspoří dostatečnou částku.

Rizika:

• Na straně druhé vždy existuje určitá šance, že na trhu s bydlením dojde k ochlazení – ovšem zatím nic nenaznačuje, že by k tomu mělo dojít. Ekonomické faktory, jako je přesun průmyslových podniků nebo bankrot velkého zaměstnavatele, však může rychle změnit profil pracovníků, kteří v určité lokalitě pronajímají rezidenční nemovitosti.
• Investoři by se při výběru akcií rezidenční REIT firmy pro své portfolio měli vždy zaměřit na nemovitosti v portfoliu konkrétní firmy, zda mají prostor pro změnu, tedy pokud se místní poměry změní, např. obyvatelstvu klesnou příjmy nebo klesne hodnota nemovitostí.
• Výstavba nebo nákup nemovitostí je vysoce finančně nákladná záležitost, proto jsou tyto firmy také vysoce zadlužené a změna úroků může znamenat pro firmy značnout finanční zátěž a destbilizovat celý firemní model. Rezidenční REIT firma by neměla žít od výplaty k výplatě a nedokázat přežít větší finanční ránu.
• Rezidenčním REIT firmám se nejlépe daří, když je nedostatek nemovitostí na trhu a mohou tedy diktovat výši nájemného. Naopak při vysoké nabídce se těmto firmám nedaří, protože musí snižovat nájem, aby udržely své nemovitosti pronajaté. Což může vést k problémům, především nadměrně zadlužených firem. Protože, když poklesne obsazenost z 95 % na 70 %, tak to může být pro firmu velký problém a snížení nájmu je pouze dočasné řešení = ostatní firmy také sníží nájemné, takže to nemusí vést k navýšení obsazenosti, ale pouze k dalšímu poklesu celkového nájemného.

Datová centra (Data centers)

Výhody:

• Datová centra jsou v posledních letech vysoce rostoucí odvětví IT sektoru a růst zajisté ještě zdaleka není u konce. Analytici očekávají, že takto sektor v příštích třech letech porostě ještě až o 25 % ročně. Poptávka po cloud službách a ukládání dat povede k další výstavbě IT infrastruktury.
• Navíc sektor datových a cloud center je relativně odolné vůči recesi, protože většina nájmů v datových centrech má dlouhodobé smlouvy. To umožňuje REIT firmám specializujícím se na datová centra generovat opakující se a rostoucí příjmy, protože většina smluv má inflační doložky.

Rizika:

• Riziko nadměrné nabídky: pokud bude postaveno příliš mnoho datových center, tak bude převis nabídky kapacit, což povede ke snižování nájmů a/nebo snížení obsazenosti.
• Environmentální rizika: datová centra potřebují k provozu značné množství elektrické energie a vody, ty jsou nutné k provozu a především k chlazení serverů a síťových zařízení. Takže se může časem stát, že zelení (bez)mozci časem žadnou útočit i na toto odvětí, tedy asi až totálně zdecimují auto-průmysl v Evropě.

Pohostinství (Lodging)

Výhody:

• Tyto REIT firmy dávají šanci investorům koupit si část pohostinského odvětví, i když jak ukázala koronavirová pandemie v roce 2020, tak až zas taková výhra to být nemusí. Před pandemií byl tento sektor považován za vysoce stabilní, jak z pohledu růstu, tak odolnosti v ekonomickém poklesu – lidi prostě jíst musí – ale koronavir toto změnil.
• Narozdíl od rezedenčních REIT firem je zde výhoda v tom, že se firmy nemusí starat o nájemníky – koupí hotel nebo restauraci a o zbytek se postará operátor nemovitosti.

Rizika:

• Největším rizikem pro tyto společnosti je vysoká koncetrace hotelů a restourací na jednom místě, což znamená vysokou konkurenci, boj o hosty, obsazenost a tedy nižší výnosy. Jako investor je třeba sledovat zda je firmy dostatečně diverzifikována do mnoha lokalit a typů nemovitostí.
• Rizikem je též pokles ekonomiky, protože když začne recese, tak první co lidé omezují jsou zbytené výdaje a první na řadě jsou výlety, dovolené a návštěvy restaurací. Stejně tak firmy omezí firemní večírky a cesty.
• Jako všechny ostatní REIT firmy i tento typ financuje svůj rozvoj dluhy. Ty hrají hlavní roli jak v růstu, tak i v údržbě vlastněných nemovitostí. Problém tak může nastat v době recese, kdy vysoce zadlužená firma může mít problém svůj rozvoj a opravy financovat. Investoři by tak měli bedlivě sledovat poměr dluhu ke kapitalizaci a výnosům.

Infrastruktura (Infrastructure)

Výhody:

• Infrastrukturní REIT firmy dnes těží z relativně stabilní poptávky těchto specializovaných nemovitostech. Patří sem např. telekomunikační věžě, potrubí pro přepravu plynu a ropy, apod., bez kterých se firmy nemohou obejít. Hlavní výhodou jsou dlouhodobé nájemní smlouvy a to z důvodu, aby si tyto firmy zajistili dlouhodobý přístup k základní infrastruktuře svého podnikání.
• Poptávka po této infrastruktuře dlouhodobě roste. Ekonomika je dnes stále více digitální a potřebuje stále více a více infrastruktury těchto typů, např. pro podporu rychlejších 5G sítí, přepravu většího množství plynu a ropy.

Rizika:

• Naopak, v době recese, kdy ceny komodit prudce padají, tak tyto REIT firmy, zaměřené především na energetickou infrastrukturu zažívají těžké časy, když nájemci nejsou schopni platit pronájmy. REIT firmy zaměřené na komunikační infrastrukturu se zas mohou dostat do problémům v případě, že se telekomunikační firmy sloučí a nový nájemce již nebude potřebovat tolik infrastruktury.
• Je zde opět riziko růstu a velikosti dluhů, protože infrastruktura je extrémě náročná na financování.

Zdravotnictví (Healthcare)

Výhody:

• Zdravotnický REIT sektor těží z obrovského růstu zdravotnictví, což je jeden z největších sektorů akciového trhu. I když výdaje na na zdravotní v době koronaviré pandemii klesly, tak od roku 2021 opět začaly růst, takže poptávka po zdravotnických nemovitostech by měla i nadále růst.
• Hlavní hnacích silou budoucího růstu je stárnutí populace. To značně zvýší poptávku po bydlení pro seniory a kvalifikovaných pečovatelských zařízeních.

Rizika:

• Jak ukázala koronavirová pandemie, tak největším rizikem pro zdravonické REIT firmy jsou operátoři jejich nemovitostí. Mnoho operátorů zkrachovalo (marže ve zdravotnictví jsou poměrně nízké) nebo muselo omezit své služby, což vedlo ke snížení příjmů REIT firem a následné vyšší náklady na úpravu nemovitostní pro nové operátory.
• Osazenost je jedním z hlavních parametrů, které mají vliv na ziskovat firem a na ni má vliv jak konkurence v okolí a také ekonomický vývoj, protože když příjde recese, tak rodiny nemohou dovolit platit umístění rodinných příslušníků do zdravotnických zařízení.
• Výstavba nových nemovitostí je další faktor, který má velký vliv, když je převis nabídky nemovitostí, tak operátoři mají výhodu při výběru nemovitostí pro svůj provoz a také vyjádnávací výhodu při stanovování výše nájemného.
• A samozřejme je zde opět riziko zadlužení, protože i tyto REIT firmy si hodně půjčují na nákup a opravy nemovitostí.

Sklady (Storage)

Výhody:

• Samoobslužné skladovací prostory v Evropě příliš neznáme, ale v USA jsou velmi oblíbené a tyto REIT firmy těží ze stále rostoucí poptávky po úložných prostorech. Obsazenost těchto nemovitostí je trvale vysoká a nájemné pravidelně navyšováno.
• Samoskladovací nemovitosti jsou také jednou z nejlevnějších co se výstavby a správy týká, takže umožňují generovat vysoké marže a výnosy.

Rizika:

• Hlavní rizikem je ekonomický cyklus – lidé budou své věci skladovat doma nebo je vyhodí, firmy hledají levnější skladovací prostory. To vždy vede k poklesu obsazenosti a/nebo ke snižování nájmů.
• Protožeže výstavba a provoz skladovacích nemovitostí je levná, tak existují jen malé překážky vstupu konkurence. Developeři mohou vcelku rychle postavit nové skladiště, která zvýší v oblasti konkurenci a boj o zákazníky bude znamenat pokles obsazenosti nebo nutnost snížit nájem, aby si firma obsazenost udržela.

Kancelářské (Office)

Výhody:

• Většina nájemních smluv kanceláří je na dlouhou dobu, pronájem na 5, 10 a více let není neobvyklý. Dlouhodobé pronájmy tak poskytují kancelářským REIT firmám stabilní cash flow a pomáhá jim to též snižovat dopady recese, kdy firmy dost často nedokáží pronajmout všechny své nemovitosti – během kornavirové pandemie tyto firmy vykázaly jen relativně malý pokles příjmů z pronájmů, protože ač zaměstnanci pracovali z domu, tak pronájem budov musel pokračovat.
• Poptávka po kancelářských prostorách je přitom vcelku trvalá, i když mnoho společností zavádí různé hybridní modely práce z domova, tak stále mnoho lidí upřesnostňuje pracovat v kanelářích a firmy také zjišťují, že mít zaměstnance na jednom místě může zvýšit spolupráci a produktivitu Takže pronájem kancelářských nemovitostí rozhodně nezkončil.
• Sektor kancelářských nemovitostí je stabilní a odolný, navíc kancelářské budovy mají tendenci růst na ceně, protože nových se příliš nestaví. Takže spojení pravidelného příjmu z pronájmů a růstu ocenění z nich dělá atraktivní investice a to jak pro institucionální investory, tak i pro penzijní fondy.

Rizika:

• Koronavirová pandemie přinesla do kancelářského sektoru „nové pořádky“, jistoty a stabilita, na kterou byly firmy po mnoho let zvyklé najednou přestaly existovat. Někteří pracovníci si na práci z domova zvykli a návrat do kanceláře odmítají^{(bude velmi zajímavé sledovat jak se s tím firmy vypořádají)}. Dnes zaváděné různé hybridní modely práce částečně z domova a částečně z kanceláře bude vytvářet tlak na snižování pronajímaných kancelářských prostor.
• Předchozí bod bude nejspíše znamenat převys nabídky kancelářských prostor na trhu a tím i pokles nájmů. A druhotný dopad bude pokles výstavby kancelářských bude v nadcházejících letech, což by naopak mohlo v budoucnosti nabídku částečně snížit.
• Stavba kancelářských budov je drahá a proto je výstavba téměř výhradně financována dluhy, což by mohlo některé tyto REIT firmy v době zvyšujících se úrokových sazeb přivést do problémů.

Maloobchodní (Retail, Shopping Center)

Výhody:

• I když se v posledních letech stále dokola opakuje, že maloobchodní nákupní zvyklosti jsou přežitek a pouze internetový prodej je budoucnost, tak k tomu stále nedošlo. I když internetové prodeje rostou, tak stále většina zákazníků raději nakupuje v obchodech, kde si mohou zboží osahat. Jsou i segmenty maloobchodního sektoru, které jsou téměř a to díky typu produktů a služeb, které poskytují. I když např. lze nakupovat potraviny, léky, domácí potřeby, apod. online, tak stále většina zákazníků je nakupuje v obchodech. Mnoho firem se též uzpůsobilo a zboží na pobočkách nabízí k prohlédnutí a zákazník si ho následně objedná na internetu. Takže tento typ REIT firem má i nadále zajištěnu poptávku po svých nemovitostech.
• Navíc maloobchodní REIT firmy také těží ze specifik nájemců. Velcí maloobchodní prodejci, jako jsou např. obchody s potravinami, výrobky pro kutily, apod., dávají maloobchodním nemovitostem stabilitu díky dlouhodobým pronájmům. Navíc návštěvnící takových nákupních center navštěvují i ostatní obchody, takže přináší výhody i ostatním nájemcům v takové nemovitosti. Takže tyto REIT firmy mají vysoce stabilní příjem z pronájmu.

Rizika:

• Protože mnoho maloobchodníků prodává spotřebitelské produkty, takže poptávka během recese klesá, což znamená nižší tržby a to následně může vést k problémům s platbou nájemného.
• Spotřebitelé stále více nakupují výrobky na internetu, to vede k poklesu tržeb prodejců v kamenných obchodech. To vede k uzavírání obchodů, takže roste počtu neobsazených míst v nemovitostech.

Průmyslové (Industrial)

Výhody:

• Rostoucí internetové prodeje zvyšují a během koronavirové pandemie prudce zvýšily potřebu větších skladových prostor. Navíc tyto požadavky ještě zvýšily problémy v dodavatelském řetězci.Takže mnoho průmyslových firem muselo začít pronajímat více a větších skladových prostor, aby měly dostatek zásob pro svou výrobu. Mnoho společností též kvůli problémům v dodavatelském řetězci začalo vracet výrobu zpět do svých zemí. To vedelo a povede k nárůstu obsazenosti a nájemného.
• Průmyslové REIT společnosti generují stabilnější peněžní toky než ostatní REIT firmy. A to z důvodu zaměření na dlouhodobé trojitě-čisté pronájmy, takže celý tento pod-sektor je vcelku dobře odolný recesím. Také provozní náklady jsou na relativně nízké úrovni, oproti jiným komerčním nemovitostem.

Rizika:

• Dnes je sektor průmyslových nemovitostí silně pod dimenzován a je/bude třeba v nadcházejících letech postavit mnoho nových nemovitostí k uspokojení rostoucí poptávku. To, ale na druhé straně znamená, že je zde riziko nadměrné výstavby. Průmyslové REIT firmy se budou muset snažit zajistit si budoucí nájemce těchto nemovitostí před nebo během výstavby. Pokud se jim to nepodaří, tak bo způsobí pokles obsazenosti a také nájemného.
• Výstavba průmyslových nemovitostí je velmi finančně náročná a je zde opět riziko, že některé průmyslové REIT firmy jsou již dnes předlužené a nebudou schopné v nadcházejících letech splácet zvýšené úrokové náklady.

Timber (lesní správa / stavební dřevo)

Výhody:

• Výhodou komodity jako je právě dřevo, kterého postupně ubývá a růst nových stromů je na roky, je téměř zajištěný růst cen. Samozřejmě, když se ekonomika dostane do recese, tak výstavba a trh s bydlením klesne. Investováním do „dřeva“ je tedy vlastně invstování do bydlení (je to pod sektor rezidenčního pod-sektoru).
• I když cena řeziva v různých ekonomických časech kolísá z důvodu poptávky, tak dlouhodobě růste, protože rostoucí populace znamená vyšší poptávku po bydlení.
• Navíc, řezivo jako komodita, těží z inflace – je to dobré zajištění proti inflaci.

Rizika:

• Na jedné straně tyto REIT firmy těží z růstu cen dřevo, tak naopak se mohoou dostat do problémů, když cena dřeva začne klesat, což může znamenat razatní pokles příjmů. Toto riziko znamená, že ocenění akcií těchto REIT firem je více volatilní než ostatní REIT firem na trhu. Navíc delší doba nižších cen dřeva znamenat snížení dividendy.
• Na rozdíl od všech předchozích tyto REIT firmy nejsou ohroženy úroky, ale dřevo má jiná specifiko a tím příroda. Lesní porosty mohou zničit větry, lesní požáry, hmyt nebo nemoci. Navíc je zde stále více omýlaná změny klimatu, která by mohla mít mimořádný dopad.

Speciální (Specialty)

A jak jsem psal již v předchozím článku, tak speciální jsou buď nějaký mix předchozích nebo úplně samostatný pod-sektor a proto je třeba tyto firmy hodnotit samostatně … to bych zde musel probírat jednu firmu po druhé a na to v tomto článku není prostor.