REIT: Reality vs. finanční aktiva

Aktiva jsou hlavním zdrojem fungování ekonomiky a každému ekonomicky činnému člověku umožňují ukládat, přenášet a vytvářet bohatství. Zjednodušeně je rozdělujeme do dvou kategorií:

1. realitní aktiva (z pohledu českého daňového systému sem řadíme jak hmotná, tak i nehmotná aktiva, angličtina pro ně má společný název: real asset)
2. finanční aktiva

 

Definice aktiv

Než se pustíme do podrobností, tak si nejdříve tyto dvě kategorie aktiv musíme definovat:

• Finanční aktiva – jsou to nejlikvidnější aktiva, je to buď hotovost jako taková anebo taková aktiva, která mohou být velice rychle na hotovost přeměněna. Řadíme sem akcie a dluhopisy. Hlavním znakem finančních aktiv je to, že mají jasně danou peněžní hodnotu, avšak sama o sobě žádnou hodnotu nemají.
• Realitní aktiva – pomáhají firmám a investorům vytvářet hodnoty. Řadíme sem pozemky, budovy, infrastrukturu, či komodity. Hlavním znakem realitních aktiv je to, že mají jasně danou hodnotu, tedy že je není třeba směnit na peníze, ale samy o sobě představují hodnotu pro svého vlastníka.

Obě aktiva mají jednu podobnost a to, že jejich ocenění je založeno na potenciálu tvorby peněžních toků. To na druhou stranu znamená, že jejich ohodnocení je vázáno na sentiment investorů, jak vidí schopnost generovat finanční toky a to jak v současnosti, tak i v budoucnosti.

 

Rozdíly

Realitní a finanční aktiva mají zásadní rozdíly:

• Realitní aktiva jsou méně likvidní než finanční aktiva, protože je obvykle podstatně těžší je směnit, trh s nimi je malý, či nepružný.
• Ocenění realitních aktiv je též podstatně více závislé na mnoha dalších faktorech: umístění, funkce, provozní náklady, či prodejní náklady. Na druhé straně finanční aktiva jsou lehce směnitelná, takže nejsou vůbec závislé na umístění, provozní a prodejní náklady jsou v podstatě nulové.
• Hlavní výhodu finančních aktiv je to, že nabízejí pohodlí, likviditu a efektivitu správy. Na druhou stranu, realitní aktiva nabízí bezpečnost před volatilitou trhu, udržitelnost hodnoty a zabezpečení proti inflaci.

 

Dnešní trh

Dnes čelíme zajímavému fenoménu jakého trhy za svou dlouhou historii nebyly svědky. Úrokové sazby jsou na historicky nejnižší úrovni, za to ocenění akciových trhů je na historicky nejvyšších úrovních.

Na obrázku níže je křivka zobrazující úroky za posledních 5000 let:

Díky tomu většina analytiků očekává, že investoři začnou ve velkém přesouvat svá finanční aktiva do realitních aktiv – vklady by se měly téměř zdvojnásobit. Tomuto fenoménu dnes čelí již mnoho finančních správců, od kterých klienti utíkají, tedy vybírají svá finanční aktiva. Můžeme to též vidět na růstu cen akcií firem, které se zabývají investováním do realit.

Od roku 2008 bylo do realitního sektoru nalito 20 miliard dolarů a očekává se, že do roku 2025 přibude dalších téměř 40 miliard dolarů (viz. obrázek níže) a to se bavíme jen o institucionálních investorech! Retail, tedy my všichni malý investoři, v tomto nejsou zahrnuti.

Proč se takové miliardy hrnou do realitního sektoru? Inu proto, že žijeme ve velmi divné ekonomické době. Úrokové sazby jsou nízko, zato inflace roste, ale centrální banky o zvyšování úrokových sazeb neuvažují, spíše naopak a akciové trhy jsou na svých historických maximech. Proto se investoři obracejí na realitní aktiva, která nabízí:

• ochranu proti inflaci: inflace je jedním z největších a nejvíce podceňovaných rizik, které si lidé téměř neuvědomují nebo možná nechtějí uvědomit. Když totiž např. investujete do dluhopisů, které dnes nesou velmi nízký výnos (některé dokonce záporný výnos), tak riziko ztráty hodnoty Vaší investice je přímo hmatatelné. Na druhé straně realitní aktiva jsou proti inflaci dobře chráněna, protože příjmy z nich každoročně rostou a jejich hodnota má též tendenci růst společně s inflací, takže slouží jako dobré zajištění proti inflaci.
• vyšší výnos: americký 10tiletý státní dluhopis (10-year Treasury) dnes nese pouhá 2%, zato výnos z realitních aktiv se pohybuje v rozmezí 6 až 10%.
• diverzifikaci: klasická aktiva (akcie a dluhopisy) jsou vysoce volatilní a přidání realitních aktiv do portfolia pomůže tuto volatilitu snížit. Takže ve výsledku investoři získají výhodu vyšší diverzifikace a zároveň si zvýší i výnos.
• vyšší celkový výnos: realitní aktiva přináší nejen vyšší příjmy, ale s časem roste jejich hodnota a taktéž roste peněžní tok z nich.

Investoři se dříve zajímali pouze o tradiční aktiva (akcie a dluhopisy), ale od roku 2000 se trend obrací a investoři se začínají stále více od klasických aktiv odvracet a navyšovat své pozice v realitních aktivech.

Ještě v roce 2000 měli investoři v realitách pouhých 5%, dnes je to již 25% a za 10 let by to mohlo být až 40%:

Jak se zdá, tak úrokové sazby zůstanou i nadále velmi nízko a akciový trh prý začne brzy přinášet velmi neuspokojivé výsledky, tedy dle odhadů ekonomů a analytiků, i když na druhou stranu, s tímhle straší již od začátku roku 2018 a kde dneska jsme, že? Na druhou stranu, kvůli bezpečnosti a klidnějšímu spánku, je dnes vhodná doba k pozvolnému přesunu k realitním aktivům.

Naštěstí dnes nemusíte mít miliony, aby jste mohli začít investovat do realit, tak aby Vám přinášely pravidelný výnos. Investicí do REIT (čti: rít) firem totiž oproti individuálnímu investování do realit přináší investorům hned několik výhod:

• úspory z rozsahu – velké portfolio realitních aktiv je mnohem levnější na správu na jednotku, než když spravujete jednu, či dvě nemovitosti. Navíc, čím větší portfolio, tím větší máte vyjednávací pozici s dodavateli, pronajímateli, nájemci, správní firmou a údržbou, což ve výsledku vede k výrazně vyšším ziskům
• likvidita – jistě uznáte, že prodat jednu nemovitost a koupit jinou tak rychle, aby jste to na svých příjmech nepoznali, nejste schopni. Velké realitní firmy, ale dokáží rychle a levně nakupovat, či prodávat, protože mají podstatně lepší náhled do trhu, což podstatně snižuje rizika a náklady
• diverzifikace – když pronajímáte jednu, či dvě nemovitosti a ta/ty se dostanou do problémů (výpadek nájmu, odchod nájemníka, atd.), tak máte 100%/50% výpadek Vašeho příjmu. Když ale pronajímáte desítky, či stovky, nemovitostí, tak výpadek jedné téměř nepoznáte. To je obrovská výhoda velkého portfolia
• profesionálové ve vedení – velké správcovské firmy zaměstnávají profesionály s desítkami let zkušeností v oboru, což dává těmto firmám obrovskou konkurenční výhodu. Oproti Vám, kteří se tomu můžete věnovat ve svém volném čase
• financování – realitní aktiva jsou ve většině případů kupovány na dluh a jistě uznáte, že Vaše vyjednávací pozice s jednou nemovitostí je podstatně horší, než když do banky přijde zástupce firmy spravující desítky/stovky nemovitostí. Ten jistě dostane naprosto jiné podmínky a úroky pro financování
• transparentnost – REIT firmy musí zákona vydávat čtvrtletní, pololetní, či roční zprávy o svém podnikání, což dává naprostou transparentnost o výkonnosti
• sleva vůči NAV (Net Asset Value = čistá hodnota aktiv) – protože trhy mají tendenci kolísat, tak se často stává, že cena REIT firem vůbec neodpovídá ceně realitních aktiv, které firma vlastní. To poskytuje investorům příležitost k nákupu se slevou, kterou by jinak nebyli schopni získat; nebo jen s velkými obtížemi, či s obrovským štěstím

Pravidelný měsíční příjem navíc pomůže zmírnit obavy spojené s volatilitou trhu klasických finančních aktiv. Navíc REIT firmy musí ze zákona vyplácet minimálně 90% svých zdanitelných příjmů, aby neplatili firemní daně, což pro investory značí téměř 100% jistotu, že dividendy budou vyplaceny.

Pokud však se rozhodnete investovat do realit sami, tak musíte každý měsíc odkládat nějakou částku stranou na případné opravy apod a doufáte, že když se něco stane, tak to bude stačit.

 

Závěr

Ve srovnání s klasickými akciemi přináší REIT akcie podstatně vyšší dividendový výnos – 2% vs. 6-10%. Pokud se Vám navíc podaří koupit se slevou vůči NAV, tak Váš výnos bude ještě vyšší.

Vzhledem k tomu, že se všeobecně očekává, že úrokové sazby i nadále zůstanou nízko, popř. se budou snižovat, tak tím více bude REIT sektor přitahovat stále více investorů. To povede k dalšímu růstu ocenění a snížení výnosů, i když vyšší ocenění bude částečně kompenzovat snižování dividendového výnosu.

Ještě před 20 lety většina investorů téměř ignorovala realitní aktiva. Dnes, ale již i profesionální institucionální investoři alokují až 40% prostředků do realit.

Vzhledem k tomu, že stále více kapitálu se přesouvá do realit, tak lze očekávat, že realitní aktiva budou nadále posilovat a jejich celkové výnosy budou překonávat klasická finanční aktiva (akcie a dluhopisy).