REIT: Realty Income – bezpečná 4% měsíční dividenda

REIT firmy mají ze zákona nařízeno vyplácet minimálně 90% svého zdanitelného příjmu ve formě dividend … pokud tedy nechtějí platit firemní daň.

A dnes se podíváme na jednu ze dvou REIT firem, která se může honosit titulem Dividendový aristokrat.

Akcie firmy Realty Income (O) dnes nesou 4,1% dividendový výnos a firma má mimořádnou historii vyplácení dividend. Navíc firma vyplácí dividendu měsíčně, což investorům umožňuje rychlejší složené úročení a tím i rychlejsí růst jejich portfólia.

 

Obchodní přehled

Realty Income je REIT firma zaměřující se na maloobchodní nemovitosti. Svou dlouhou historií navyšování dividendy si firma vydobyla vynikající reputaci mezi DGI investory. Část povědomí mezi investory není jen dílem dlouhé historie dividendových výplat, ale vděčí především skutečnosti, že dividendy jsou vypláceny měsíčně, namísto čtvrtletně.

Firma Realty Income nedávno deklarovala svou již 611 po sobě jdoucích měsíčních dividendu, což je bezprecedentní rekord mezi akcemi vyplácející dividendy měsíčně. 611 děleno 12ti je 51 let měsíčních dividend v řadě!

Firma Realty Income vlastní více než 6500 nemovitostí a má tržní kapitalizaci přesahující 25 miliard dolarů. Realty Income se zaměřuje spíše na samostatně stojící nemovitosti než na ty, které jsou součástí obchodních center. To zvyšuje flexibilitu základny nájemců a pomáhá firmě diverzifikovat zákaznickou základnu.

Firma zvýšila svou dividendu více než stokrát od své uvedení na burzu v roce 1994. A firma Realty Income je též členem Dividendových aristokratů.

Dlouhá historie vyplácení a zvyšování dividend společnosti je dána jejím vysoce kvalitním obchodním modelem a diverzifikovaným portfoliem nemovitostí.

Firma má vysoce diverzifikované porfólio nájemců, takže ani covid-19 tržby příliš neovlivnil a společnost zůstala zisková i v roce 2020.

Peněžní toky i nadále zůstávají velmi silné a více než pokrývají 4,1% dividendový výnos. Od svého vstupu na burzu společnost vygenerovala dividendový růst (CAGR) ve výši 4,4%. Za poslední 3 roky byla míra růstu dividendy 3,3%, za posledních 5 let 4,2% a za posledních 10 let byla míra růstu dividendy 4,9%.

Na rozdíl od mnoha jiných společností, které zvyšují svou dividendu jednou ročně, tak Realtz obvykle navyšuje i několikrát do roko o menších částky. V roce 2020 společnost vyplatila dividendu ve výši 2,84 dolarů na akcii.

Aktuální roční dividendový výnos společnosti je 2,83 dolarů na akcii. Očekávat, ale lze další zvýšení, možná i ještě dvě, do konce letošního roku, což by mohlo navýšit dividendu za celý rok 2021 až k 2,85 dolarům na akcii. To by znamenalo meziroční navýšení divideny o 2%.

Navýšení je to pod inflací, ale vzhledem k pandemii si dovolím tvrdit, že je (bude) to navýšení férové. Navíc většina REIT (čti: rít) firem v roce 2020 své dividendy snížilo, ale firma naopat pokračovala v navyšování.

Navíc vedení očekává vyšší růst AFFO v roce 2022, takže lze očekávat i vyšší navýšení dividendy v příštím roce.

Analytici očekávají, že v roce 2021 firmy vygeneruje AFFO ve výši 3,51 dolarů, při očekávané dividendě ve výši 2,83 dolarů, to znamená výplatní poměr ve výši cca 80%. Tedy je zde významná rezerva v bezpečnosti dividendy.

Navíc po akvizici VEREIT by mělo AFFO vzrůst na 3,71 dolarů a tedy výplatní poměr by měl klesnout na cca 76%.

Tato bezpečná a spolehlivá měsíční dividenda, která se v průběhu času pomalu (ale jistě) zvyšuje, je přesně tím důvodem, proč mít Realty Income ve svém portfóliu.

 

Rozvaha

Společnost nedávno vydala nové akcie, aby mohla koupit firmu VEREIT, což zapříčinilo pokles ceny. Ale dopad by měl být neutrální, protože aktiva firmy VEREIT, nově začleněná do Realty Income rozvahy budou mít okamžitý vliv na růst FFO.

Společnost na začátku července také vydala „zelené bondy“ (nezajištěný dluh), což znamená, že se vedení snaží získat další finanční prostředy = velmi pravděpodobně se chystá další akvizice. Navíc díky velmi nízkým úrokovým sazbám z toho bude společnost těžit ještě z pohledu nízkých úroků a vyššího spreadu.

Nově vydané akcie, ani bondy, neměly vliv na dluhové ratingy a výhledy od největších ratingových agentur zůstavají se stabilním výhledem.

 

Ocenění

Cena akcií od poloviny června mírně klesala, což přineslo možnost nákupu/vstupu do pozice za atraktivnější cenu. Od loňského dna (na konci března 2020) již cena akcií již slušně vzrostla, ale stále jsme se nedostali na před-covidové maximu (přes 80 dolarů za akcii). Oproti ocenění Realty Income se tak zdá růst ocenění Indexu S&P 500 jako utržený ze řetězu.

Samozřejmě, zažíváme jeden z největších a nejrychlejších ekonomických růstů, navíc v tak kráté době, ale na druhé straně jsou zde také minimální (a záporné) základní úrokové sazby.

Navíc máme před sebou 2 měsíce ledních prázdnin, kdy z historického hlediska šly hlavní indexy tzv. do strany = cena zůstala plus-mínus stejná.

Navíc jak známo, tak Pan Trh je vždy pár měsíců napřed a tedy ocenění hlavních indexů již zahrnuju růst cen a tržeb za roky 2021, potažmo i 2022.

Realty Income dnes obchoduje s poměrem ceny a AFFO ve výši 19,6. Přitom 5ti-letý průměr P/AFFO je 19,5 a 10ti-letý průměr P/AFFO je 18,9. To znamená, že akcie firmy Realty Income se dnes obchodují s minimálním prémiem ke svým historickým hodnotám.

Růst ceny za posledních několik měsících posunulo ocenění z úroveně podhodnocení na férově oceněné – vzhledem k historickým hodnotám.

Navíc, Dividendový Aristokrat, jako právě firma Realty Incomi, si zajisté prémiové ocenění zaslouží. Obvzláště, když společnost podniká kroky ke zlepšení svého portfolia a diverzifikaci svých peněžních toků.

Férové ocenění, vzhledem ke kvalitě společnosti a historickým výsledkům, je P/AFFO ve výši 20 (a více), což by znamenalo 4% růst ocenění.

Najít dnes akcii, která nese více jak 4% dividendový výnos, navíc měsíčně a tak dlouhou historíí navyšování dividendy (dost často více jak jednou ročně), je velmi těžké.

Vzhledem k historické výkonnosti společnosti, férovému ocenění, dividendovému výnosu nad 4%, navíc vyplácenému měsíčně a poslední akvizici, tak lze akcie Realty Imcome doporučit k nákupu.

 

Budoucí růst

Společnost Realty Income je v současné době 9tá největší globální REIT společnost, což přestavuje pouhá 3% ve veřejném sektoru s trojitě-čistým (triple-net) pronájem!

Globální REIT sektor má dnes hodnotu asi 12 bilionů dolarů a je velmi roztříštěný = je zde velký prostor pro konsolidaci, ale hlavně je zde mnoho firem, které mají šanci využít zpětného pronájmu v budoucnosti.

A společnost Realty Income má velkou šanci z dnešního stavu na REIT trhu vytěžit maximum … a to jak z pohledu organického růstu, tak z pohledu akvizic.

 

Závěr

Nejlepší volbou jak se zajistit na stáří je investovat do velkých a zavedených firem, které mají jasnou konkureční výhodu a pozitivní výhled do budoucnosti. Společnost Realty Income do této kategorie jistě patří. Protože investování do takových společností je nejjednoduší způsob jak si postavit stabilní, rostoucí a bezpečné dividendové portfólio, které generuje a bude generovat pravidelný příjem .. a to nejen pro nás (současné investory), ale i pro mnoho generací, které příjdou po nás.

Pokles ceny za posledního cca půl měsíce sice nebyl příliš významný, ale i přesto to byla slušná příležitost příkupu do stávající pozice nebo vstupu do nové pozice.

Pokud jste to nestihli, tak cena pod 70 dolarů je férová, i když již ne tak příliš výhodná, jako byla na začátku roku.