REIT: Spin off – aneb když se firmy rozpadají

Inteligentní společnosti mohou změnit svou kapitálovou strukturu a využít pak výhod zákonů o REIT firmách a pronajmout si zpět své nemovitosti, čímž si upraví bilance, což pomůže firmě dále prosperovat a investoři tak budou prosperovat též.

Bohužel asi před dvěma roky Kongres přijal nový zákon, který zakázal některým z těchto daňově osvobozeným REIT firmám, a mnoha dalším podnikům, které vlastní nemovitosti a zároveň je i provozují (jako jsou například restaurace, kasina a maloobchodníci), využívat této vysoce efektivní a daňově zvýhodněné možnosti. Což bylo nedávno opět zrušeno, uvidíme jak dlouho to vydrží.

Dobrá zpráva tak je, že spin-off (oddělení) části REIT firmy do nové samostatné REIT firmy, je opět naprosto legální a tím se dnes budeme v tomto článku zaobírat. Podíváme se na některé úspěšné a neúspěšné spin-offy (oddělení).

VTR oddělila CCP, který pak koupila SBRA

Healthcare REIT Ventas, Inc. ( VTR ) oznámila v srpnu roku 2015, že dokončila spin-off (oddělení) většiny svého portfolia po akutních / kvalifikovaných ošetřovatelských zařízeních (post-acute/skilled nursing facility) (SNF) do nové nezávislé, veřejně obchodované REIT společnosti nazvané Care Capital Properties, Inc. (dříve CCP) – jako „čistý“ REIT, který měl primárně vlastnit, kupovat a pronajímat pouze SNF provozované místními a regionálními poskytovateli péče.

Odvětví SNF prochází dynamickým růstem, protože populace 85+, výrazně přibývá a tím i rostou výdaje na SNF. Na počátku bylo CCP jednou ze dvou „čistých“ veřejně obchodovaných REIT s rozmanitým triple-net (NNN = trojnásobně čistým pronájmem = nájemce platí nájem, náklady na opravy a pojištění).

V době oddělení CCP měl Ventas rozmanité portfolio s téměř 1300 budovami, včetně bydlení pro seniory, budov se zdravotnickou péčí, kvalifikovaných ošetřovatelských zařízení, nemocnic a dalších nemovitostí rozprostřených po celém území USA, Kanadě, ale i ve Velké Británii.

Na počátku zrodu měl CCP pronajatých 355 vysoce kvalitních SNF a dalších nemovitostí se zdravotní péčí, provozovaných 44 soukromými regionálními a místními poskytovateli zdravotní péče, v 37 státech, přičemž žádný nájemce nepředstavoval více jak 10-12% procent portfólia CCP – počítáno v čistých provozních výnosech (NOI = net operating income).

V současné době má portfólio Ventasu více jak 1 200 nemovitostí a VTR přibral i výzkumná centra, budovy pro lůžkovou rehabilitaci a pro dlouhodobou akutní péči, či zdravotnické systémy. Prostřednictvím své dceřiné společnosti Lillibridge poskytuje Ventas řízení, leasing, marketing, vývoj a poradenství vysoce kvalitním nemocnicím a zdravotnickým systémům po celých Spojených státech.

Loňské léto se 2roky staré CCP spojilo se společností Sabra Healthcare REIT ( SBRA ) s cílem diverzifikovat základnu nájemců Sabry, zvýšit zaměření firmy a vytvořit novou společnost tak, aby dosáhla úvěrových ratingů investičního stupně a tím ušetřila asi 20 milionů dolarů na těchto nákladech.

K 31. březnu 2018 měla Sabra 515 nemovitostí zahrnujících kvalifikovanou ošetřovatelskou / přechodnou péči (Skilled Nursing/Transitional Care) (380), ubytování pro seniory (Senior Housing-Leased) (89), řídí ubytování pro seniory (Senior Housing-Managed) (24) a specializované nemocnice (Specialty Hospitals) a dalších (22), s celkem 61 620 lůžky, ve 45 státech a 3 kanadských provinciích.

Takže vlastně neexistuje žádný způsob jak nyní porovnat výkon CCP a původního VTR, protože CCP je nyní součástí SBRA; každopádně se dá ilustrovat výkon SBRA a VTR ode dne oddělení CCP. Jak vidíte níže, tak SBRA nedosáhla výkonů VTR, i když moc nechybělo.

Což nám naznačuje, že VTR je podhodnocená firma, protože společnost má mnohem lepší bilanci (BBB +) než SABRA a pouze 1% v kvalifikovaném ošetřovatelství.

 

SPG oddělila WPG

Washington Prime Group ( WPG ) je maloobchodní REIT, který vznikl v květnu 2014 odštěpením od společnosti Simon Property Group ( SPG ) a v lednu 2015 koupila firmu Glimcher Realty Trust (dříve GRT). WPG drží pozici v 98 maloobchodních nemovitostech, včetně Simon’s strip center business and select a dalších menších nákupních centrech.

Po oddělení akcionáři SPG obdrželi jednu akcii WPG za každé dvě akcie SPG, které vlastnili. Tím, že se SPG zbavilo některých menších a méně zajímavých nemovitostí, byl SPG schopen posílit svou bilanci a též své vnímání investory na Wall Street. Akcie WPG se začaly první den obchodovat kolem 20 dolarů za akcii a od té doby jen padají (cena na začátku června 2018 byla kolem 7,5 dolarů za akcii). Naopak SPG od oddělení překonává WPG o vysoké procento, viz obrázek níže. Akcie WPG klesly o -61,5%, ale akcie SPG klesly jen o -0,54%.

VNO oddělil UE

Firma VNO též oddělila obchodní centra a to do firmy Urban Edge Properties ( UE ), což byl krok, který byl zapříčiněn výše uvedeným oddělením SPG/WPG. Tato nová kompletně nezávislá veřejně obchodovaná společnost se začala na burze obchodovat 16. ledna 2015 s portfoliem zahrnujícím 79 obchodních center, 3 nákupními středisky a jedním skladovým parkem.

Akcionáři Vornada obdrželi jednu akcii EU za každé dvě akcie Vornada a primárním cílem vedení bylo vytvořit efektivnější řízení pro Vornado a novou REIT „čistou“ REIT UE firmu.

Původně dvě různorodé obchodní činnost, společné z dřívějška (UE byla dceřiná společnost), však neměly žádné synergie. Vedení Vornado doufalo, že oddělení přinese lepší výsledky, když firmu oddělí.

Jak je vidět níže, tak tato strategie pro Vornado moc dobře nedopadla -22,6% pro VNO, oproti -6,75% pro UE. V době oddělení Vornado stále vlastnilo kancelářské portfolio ve Washingtonu DC, co je další důvod propadu.

VNO též oddělilo JBGS

17. července 2017 též oddělilo společnost JBG SMITH Properties ( JBGS ). Tato firma se stala největší a nejvýznamnější společností na REIT trhu ve Washington DC. Akcionáři VNO dostali jednu akcii JBGS za každé dvě akcie VNO, které vlastnili.

Firma JBGS po oddělení vlastnila, přímo nebo nepřímo, 68 budov o celkové pronájemní ploše přes 20 milionů čtverečních stop, skládajících se z 50 kancelářských nemovitostí, s více jak 14,1 milionu čtverečních stop, 14 rodinných nemovitostí s 6 016 jednotkami a další 4 nemovitosti s více jak 0,8 milionem čtverečních stop. Oddělení JBGS mělo Vornadu pomoci s dalším růstem, ale jak je vidět níže, tak výsledek nebyl takový jaký investoři očekávali.

Závěr

Jak je vidět, tak CCP a WPG si nevedou příliš dobře, i když UE a JBGS překonaly původní VNO, tak je to bohužel zatím příliš brzy po oddělení, abychom mohli říci, že si povedou dobře i nadále. Jak se zdá, tak když velké REIT firmy odhazují odpadky, zbavují se „ošklivých“ aktiv, tak moc dobře vědí proč tak činí a investoři by si měli dávat velký pozor než do těchto oddělených firem vloží své těžce vydělané peníze.

 

 Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts