REIT společnosti s vysokým výnosem

Investoři, kteří chtějí ze svých investičních portfolií generovat vyšší úrovně příjmů, by se měli podívat na Realitní investiční fondy nebo-li REIT. Jedná se o společnosti, které vlastní nemovitosti a pronajímají je nájemcům nebo investují do půjček krytých nemovitostmi a vytvářejí stálý tok příjmů.

Krása REIT spočívá v tom, že jsou povinni každoročně rozdělovat 90% svého zdanitelného příjmu akcionářům ve formě dividend. Na oplátku REIT obvykle neplatí daně z příjmu právnických osob.

Ne všechny vysoce výnosné akcie jsou automaticky vhodné k nákupu. Investoři by měli pečlivě posoudit každou společnost, aby zajistili udržitelnost vysokých výnosů. Tento článek pojednává nejvýnosnějších REIT s tržní kapitalizací nad 1 miliardu dolarů.

Všimněte si, že i když mají cenné papíry v tomto článku velmi vysoké výnosy, samotný vysoký výnos neznamená solidní investici. Bezpečnost dividend, oceňování, správa, stav rozvahy a růst jsou také velmi důležité faktory.

Naléhavě žádáme investory, aby tento uvedený článek považovali jako informativní a před nákupem jakéhokoli cenného papíru – a zejména cenných papírů s vysokým výnosem – provedli hloubkovou analýzu. Mnoho (ale ne všechny) cenných papírů s vysokým výnosem má značné riziko snížení dividendy a / nebo zhoršení obchodních výsledků.

Office Properties Income Trust (OPI)

• dividendový výnos: 7,5%

Office Properties Income Trust je společnost REIT, která v současné době vlastní 184 budov, které jsou primárně pronajaty jednotlivým nájemcům s vysokou úvěrovou kvalitou. Portfolio společnosti má v současné době 90,8% obsazenost a průměrný věk stavby 17 let.

Dne 31. prosince 2018 došlo ke sloučení předchůdce – Government Properties Income Trust – s Select Income REIT (SIR) a sloučená společnost byla přejmenována na Office Properties Income Trust. Celková hodnota transakce byla 2,4 miliardy dolarů, včetně převzetí dluhu 1,7 miliardy dolarů ze strany SIR. Spojená společnost má vylepšenou geografickou diverzifikaci a jedno z nejvyšších procent nájemného placeného nájemci s hodnocením investičního stupně.

Po získání First Potomac Realty Trust (FPO) v roce 2017 a sloučení se SIR je nyní společnost OPI v procesu prodeje aktiv, aby snížila své zadlužení na zdravou úroveň. V roce 2019 prodala aktiva v hodnotě téměř 1 miliardy dolarů. V roce 2020 rovněž prodala aktiva ve výši 110 milionů dolarů a v letošním roce zatím odprodala aktiva ve výši 170 milionů dolarů.

Na konci dubna vedení zveřejnilo finanční výsledky za první čtvrtletí fiskálního roku 2021. Normalizované prostředky z operací na akcii poklesly oproti loňskému čtvrtletí o 9%, z 1,40 dolarů na 1,28 dolarů, zejména kvůli prodeji aktiv. Na druhou stranu OPI udržoval průměrnou míru výběru nájemného 99%.

Nicméně vzhledem k prodeji některých aktiv a vypršení platnosti některých leasingů, které budou mít nepříznivý vliv na výsledky v důsledku útlumu pandemie, očekáváme, že OPI v letošním roce vykáže výrazně nižší finanční prostředky z operací.

OPI generuje 65% svých ročních příjmů z pronájmu od nájemců na investiční úrovni. Jedná se o jedno z nejvyšších procent nájemného placeného nájemci v investiční třídě v sektoru REIT. Vládní nájemníci USA navíc generují přibližně 43% celkových příjmů z pronájmu a žádný jiný nájemce nepředstavuje více než 3% ročního příjmu. Tento výjimečný úvěrový profil představuje významnou konkurenční výhodu.

Na druhou stranu OPI po poslední akvizici značně zvýšil své zadlužení. Její čistý dluh je nadměrný, protože činí 2,2 miliardy dolarů, což je přibližně 9krát více než roční finanční prostředky z operací a dvakrát více než současná tržní kapitalizace REIT.

New Residential (NRZ)

• dividendový výnos: 7,6%

New Residential Investment Corporation je společnost zaměřená na investování do nemovitostí, která investuje do práv na nadměrné hypoteční služby (MSRs), nemovitostních cenných papírů, hypoték na bydlení, spotřebitelských úvěrů a dalších cenných papírů souvisejících s nemovitostmi. REIT se zaměřuje na trh rezidenčních nemovitostí. New Residential byl založen v roce 2013 po odštěpení společnosti Newcastle Investment Corporation se sídlem v New Yorku, NY.

Vedení společnosti New Residential oznámilo výsledky za první čtvrtletí 5. května. Tržby ve výši 1,2 miliardy dolarů meziročně vzrostly o 530%, a to především díky velmi snadnému srovnání s pandemií a dopadem výprodeje na trhu ve čtvrtletí před rokem.

Základní / upravený zisk na akcii dosáhl za první čtvrtletí 0,34 dolarů, což je meziroční nárůst z 0,32 dolarů. Po problémech počátkem roku 2020, které způsobily výrazný pokles účetní hodnoty společnosti New Residential a přinutily společnost snížit dividendu, se společnosti New Residential podařilo stabilizovat její účetní hodnotu během posledních několika čtvrtletí.

Společnost byla také schopna zvýšit svou dividendu z 0,15 dolarů na akcii na 0,20 dolarů na akcii po prudkém snížení dividendy počátkem roku, i když je to stále hluboko pod úrovní před pandemií. Vzhledem k prodeji aktiv v době vrcholící krize bude ziskovost pravděpodobně v dohledné budoucnosti pod úrovněmi zaznamenanými v předchozích letech.

New Residential není typickým hypotéčním REIT, protože je primárně aktivní v oblasti práv na hypoteční služby (MSR). Práva na hypoteční služby vyplácejí finanční instituce, které nechtějí hypoteční úvěr vyřídit, a které zadávají práci back office výměnou za určitou částku nesplaceného zůstatku jistiny z těchto půjček. Tyto tržní rezervy jsou částečně placeny licencované hypoteční službě, která získává základní servisní poplatky, ale část tržní rezervy může být prodána jiným stranám, jako je New Residential.

Tento přístup se společnosti New Residential a jejím akcionářům v posledních letech velmi dobře osvědčil. Pravděpodobně však bude pro společnost obtížnější najít aktiva, která hledá, protože menší zájem o bydlení a nižší hypotéky omezí velikost základny aktiv, do kterých může New Residential investovat. To pravděpodobně ztíží provádění nákupů aktiv během příštích let, a proto je náš odhad růstu relativně nízký.

Pozitivní poznámkou je, že po snížení dividendy má New Residential předpokládaný výplatní poměr dividend za rok 2021 ve výši 53%, což výrazně zvýšilo pokrytí dividendy.

Arbor Realty Trust Inc. (ABR)

• dividendový výnos: 7,6%

Arbor Realty Trust je celostátní hypoteční investiční fond pro správu nemovitostí, který funguje jako přímý věřitel a působí ve dvou segmentech vykazování: agenturní a strukturované podnikání. Společnost poskytuje multifamily půjčky, bydlení pro seniory, zdravotní péči a další různá komerční nemovitostní aktiva.

Specifickým zaměřením společnosti Arbor Realty jsou podnikové produkty sponzorované vládou, ačkoli její platforma zahrnuje také komerční hypotéky zajištěné hypotékami (CMBS), překlenovací půjčky a preferované emise akcií.

V květnu vedení společnosti Arbor Realty vykázalo finanční výsledky za první čtvrtletí fiskálního roku 2021. Vedení společnosti vykázalo čistý úrokový výnos 49 milionů dolarů, což je o 10,4 milionu dolarů více než zaznamenaný čistý úrokový výnos 38,5 milionu dolarů v loňském roce. Tržby agenturního segmentu za první čtvrtletí se snížily ze 125,6 milionů dolarů ve 4. čtvrtletí 2020 na 89,3 milionů dolarů.

K 31. březnu měla společnost Arbor Realty servisní portfolio založené na poplatcích ve výši 25,5 miliardy dolarů, což je o 3,4% více než k 31. prosinci 2020. Celkové tržby z půjček ve výši 1,84 miliardy dolarů se snížily na 1,84 miliardy dolarů z 2,42 miliardy dolarů v předchozím roce. Tržby z práv na hypoteční servis činily 36,9 mil. dolarů a tržby ze servisu 15,5 mil. dolarů.

Společnost si také nadále užívá silných výsledků ze svého společného podniku pro hypotéční bankovnictví v oblasti bydlení, který generuje příjem ve výši 22,5 milionu dolarů.

Peněžní dividenda z kmenových akcií byla zvýšena na 0,34 dolarů, což z ní činí čtvrtý čtvrtletní nárůst v řadě. Společnost poskytla 55 půjček ze strukturovaného obchodního segmentu v celkové výši 1,1 miliardy dolarů.

Blackstone Mortgage Trust (BXMT)

• dividendový výnos: 7,7%

Blackstone Mortgage Trust je společnost zaměřená na financování nemovitostí, která se primárně podílí na vzniku a nákupu prioritních půjček zajištěných komerčními nemovitostmi v Severní Americe a Evropě.

Převážnou většinu portfolia aktiv společnosti tvoří půjčky s pohyblivou úrokovou sazbou zajištěné hypotékami první priority primárně odvozenými z kancelářských, hotelových a průmyslových nemovitostí. Významné procento zajištěných nemovitostí se nachází v New Yorku, Kalifornii a Velké Británii.

Blackstone Mortgage Trust je spravován dceřinou společností The Blackstone Group a těží z údajů o trhu poskytovaných její mateřskou společností.

Blackstone Mortgage Trust vykázal výsledky za 1. čtvrtletí 28. dubna. Distribuovatelný zisk na akcii postupně klesl o 10% na 0,54 dolarů z 0,60 dolarů. Účetní hodnota na akcii je 26,35 dolarů. Na konci čtvrtletí vykázala BXMT likviditu ve výši 1,1 miliardy dolarů.

Společnost v 1. čtvrtletí uzavřela nové půjčky ve výši 1,7 miliardy dolarů, což na konci čtvrtletí vyprodukovalo růst portfolia o téměř 700 milionů dolarů na rekordních 18,7 miliardy dolarů a překonalo rok 2020. Vedení také uvedlo, že 92% půjček je kryto aktivy v průmyslových odvětvích, multifamily a v biologických vědách.

Konkurenční výhody Blackstone Mortgage Trust jasně vyplývají z jeho rozsahu jako jedné z největších komerčních hypotéčních REIT, stejně jako z jeho věku (založeného v roce 1966), které mu umožnily vybudovat si dlouhou historii.

Síť, kterou sdílí se svým mateřským Blackstone – globálním gigantem správy aktiv – a název značky a vztahy, které s ní přicházejí, jí navíc umožňují přístup k obchodním tokům, které mnoho jejích partnerů nemá. Nemluvě o meziodvětvových odborných znalostech, globálním makroskopickém vhledu a rozsahu kapitálu, které mohou v průběhu času vést k překonání výnosů upravených podle rizika.

Jak ilustrovala poslední recese, podnikání společnosti Blackstone Mortgage Trust není odolné vůči recesi. Přestože společnost a hypoteční průmysl podnikly kroky ke zlepšení svých postupů při upisování, aby se takováto situace pravděpodobně znovu neobjevila, není to nejlepší akcie, kterou je možné držet, když pokles zasáhne trhy komerčních nemovitostí, na kterých působí.

Zároveň však věříme, že konzervativně financované portfolio společnosti Blackstone (průměrný poměr půjčky k hodnotě je v současné době v oblasti 60% a portfolio má 100% výkonnost) zabrání hlubokým ztrátám v případě zpomalení a dlouhodobý trend zůstane vzestupný.

AGNC Investment Corp. (AGNC)

• dividendový výnos: 8,4%

Společnost AGNC byla založena v roce 2008 a je interně spravovanou společností REIT. Zatímco většina REIT vlastní fyzické aktiva, které jsou pronajímány nájemcům, AGNC má jiný obchodní model. Působí na trhu REIT: hypoteční cenné papíry.

AGNC investuje do agenturních cenných papírů krytých hypotékami. Generuje příjem shromažďováním úroků ze svých investovaných aktiv, minus výpůjční náklady. Zaznamenává také zisky nebo ztráty ze svých investic a zajišťovacích postupů.

Společnost využívá značného dluhu, aby využilo pákového efektu v investování do těchto cenných papírů, aby posílila svou schopnost generovat úrokové výnosy. AGNC si půjčuje primárně na základě zajištění prostřednictvím cenných papírů strukturovaných jako dohody o zpětném odkupu.

Vedení zveřejnilo své výsledky za 1. čtvrtletí 2021 26. dubna 2021. Zisk na akcii činil 76 centů. Částečně za tento úspěch byl zodpovědný přední nákup a prodej AGNC agentury MBS na trhu TBA, který přinesl průměrnou čistou dlouhou pozici 32,0 miliard dolarů.

Podrobnější rozpis výkonnosti společnosti AGNC za první čtvrtletí lze vidět na obrázku níže:

Čistá účetní hodnota společnosti na kmenovou akcii rovněž vykázala nárůst z 16,71 dolarů k 31. prosinci 2020 na 17,72 dolarů k 31. březnu 2021. 36 centů dividend na jednu akcii a nárůst o 1,01 dolarů v TNBV na jednu akcii vygenerovaly 8,2% návratnost hmotného kmenového kapitálu za Q1.

K pozitivním výsledkům společnosti v tomto čtvrtletí přispělo také zajišťovací portfolio AGNC, které se skládalo převážně ze střednědobých a dlouhodobějších zajištění.

AGNC je měsíční dividendová akcie.

Od dubna 2020 deklarovala měsíční dividendy ve výši 0,12 dolarů na akcii. To znamená, že AGNC má dividendový výnos 7,9%. AGNC za poslední desetiletí několikrát snížila dividendu a znovu v roce 2020.

V tomto okamžiku nevidíme snížení dividendy jako bezprostřední riziko vzhledem k tomu, že výplata byla poměrně nedávno snížena kvůli nepříznivým pohybům úrokových sazeb a zdá se, že hodnota čistých aktiv AGNC se stabilizovala. Vedení podniklo kroky nezbytné k ochraně svých úrokových výnosů, takže v blízké budoucnosti neočekáváme další snížení dividend.