REIT: STAG Industrial

V tomto článku si komplexněji rozeberem investiční “práci” firmy STAG Industrial (STAG), která je jednou z eREIT firem.

STAG Industrial, Inc.

STAG Industrial investuje do skladů, distribučních středisek a lehkých průmyslových budov s jedním nájemcem na sekundárních trzích v USA. STAG Industrial má tržní kapitalizaci asi 4,1 miliardy dolarů. Vlastní 356 budov v 37 státech USA. STAG Industrial byl založen v červenci 2010 jako veřejně obchodovatelná společnost a má sídlo v Bostonu, MA. Rozdíl mezi primárním a sekundárním trhem s průmyslovými budovami, je ten, že primární trhy (města) jsou prostory s celkovým počtem více jak 200 milionů čtverečních stop, zatímco sekundární trh je typicky nemovitost s celkovým prostorem o velikosti 25M až 200M čtverečních stop. Stručně řečeno, primární trhy jsou větší, zatímco sekundární trhy jsou menší.

STAG Industrial vidí několik výhod investování na sekundárním trhu. Sekundární trh je podstatně menší, ale nabízí se na něm nemovitosti za nižší pořizovací náklady. Segment sekundárního trhu a růst nájemného je úzce spojen s primárním trhem. Grafy níže ukazují jejich propojení.

Zdroj: web firmy STAG

S nižšími náklady, které mají budovy na sekundárním trhu, s podstatě stejnou obsazeností a s podobným růstem nájemného jako je na primárním trhu, se vedení STAGu domnívá, že nabízí přesně to co je v průmyslovém segmentu nemovitostí třeba.

Zaměření na sekundární trh též pomáhá STAGu dosáhnout větší diverzifikace nájemců. Obrázek níže ukazuje diverzifikaci STAGu.

Zdroj: web firmy STAG

STAG kromě diverzifikace nájemců, též dokázal dosáhnout geografické diverzifikace do 37 států.

Zdroj: web firmy STAG

Stupeň diverzifikace STAG v průmyslových odvětvích, nájemcích a geografickém rozložení, pomáhá STAGu dosáhnout vysoké míry stability celkových peněžních toků a to je jednoznačně pozitivní zpráva pro případnou investici. STAG též v poslední době rozšiřoval své portfolio nemovitostí. Níže uvedený graf ukazuje nárůst pronajatých čtverečních stop.

Zdroj: web firmy STAG

Tento graf je velmi významný, neboť ukazuje, že STAG roste exponenciálně, z  ,944 000 čtverečních stop v roce 2011 až na 33 488 000 čtverečních stop na konci roku 2017. Složená roční míra růstu pronajatých čtverečních stop za tyto roky je těsně nad 60%. To je obrovský nárůst pronajatého prostoru v relativně krátkém čase.

Finanční výkonnost

STAG nejen, že v posledních letech úspěšně navyšoval svůj pronajatý prostor, ale též zvyšoval své upravené finanční prostředky z podnikání (adjusted funds from operations / AFFO). Minulá finanční výkonnost STAGu byla stabilní a předvídatelná.

Poznámka pro investory, kteří nejsou zběhlí ve finančních výkazech eREIT firem: Vzhledem k tomu, že eREIT mají velmi vysoké odpisy majetku, které jsou daňově uznatelnými náklady, ale na druhou stranu nemají vliv na peněžní tok firmy, tak obvyklé metriky jako je zisk na akcii (earnings per share) nebo poměr ceny a zisků (price earnings ratios) NELZE! pro eREIT firmy vůbec použít! U eREIT firem sledujeme FFO  (funds from operations = finanční prostředky z podnikání) a AFFO (adjusted funds from operations = upravené finanční prostředky z podnikání), které daleko přesněji vystihují a popisují firemní cash flow. Následující grafy zobrazují finanční výkonnost STAG v těchto metrikách.

Zdroj: www.suredividend.com

Jak je vidět z grafů výše, tak poměr AFFO na akcii a dividenda v posledních 5ti letech a odhad pro roky 2018 a 2019 mají rostoucí tendenci.

Na druhém grafu je vidět, že STAG nebyl v posledních letech tak štědrý v navyšování dividendy, i když růst upravených finančních prostředků z podnikání (adjusted funds from operations / AFFO) by to umožňoval. Je jasné, že STAG se snaží opatrně snižovat výplatní poměr z původních 90% k hodnotě 78%, kterou si vedení firmy stanovilo jako cíl pro rok 2018. Výplatní poměr (payout ratio) dividendy je též pro eREIT nutné počítat pomocí AFFO. Níže uvedený graf zobrazuje výplatní poměr za posledních 5 let s odhadem na další 2 roky:

Zdroj: www.suredividend.com

Pro eREIT firmy je výplatní poměr (payout ratio) pod 90% přijatelný a méně jak 80% je velmi dobrý. Výplatní poměr STAGu je ve výši cca 78%, to je konzervativní hodnota a je zde stále prostor pro budoucí navyšování dividendy.

Investiční prostředí

Vzhledem k tomu, že trh v únoru a březnu 2018 vykázal mírnou korekci u eREIT firem, tak se teď akcie těchto firem prodávají za velmi zajímavé ceny. Za posledních pár týdnů se cena akcií IRM propadla o více jak 17%. Zatímco trh odepsal ocenění eREIT firem v posledním čtvrtletí, především kvůli obavám z rostoucích úrokových sazeb a růstu inflace, tak historie nám říká, že eREIT se během období pomalého růstu úrokových sazeb obecně daří dobře a některé eREIT dokonce v minulosti porazily indexy velkých firem.

To platí zejména pro REIT firmy, jako je STAG, neboť ekonomické tlaky, které nutí Fed, aby zpřísnil měnovou politiku, rovněž zvyšují poptávku po průmyslových budovách, které STAG nabízí/spravuje. Kromě rostoucí poptávky po nemovitostech STAGu, vešla v platnost též nová daňová legislativa a s ní i 20% sleva pro partnerské, MLP a REIT firmy. To dělá současný víc jak 6% dividendový  výnos STAGu lákavější.

Závěr

STAG je zavedený a dobře řízený průmyslový REIT, se stálým, i když konzervativním růstem. Při odhadovaném hospodářském růstu HDP o 3% až 4% v roce 2018, by měla růst i poptávka po průmyslových skladech a průmyslových budovách. To by mělo STAGu poskytnout nové příležitosti k pokračujícímu růstu pronajatého prostoru, stejně jako k růstu příjmů z pronájmu.

Nedávná nervozita investorů nad rostoucími úrokovými sazbami stlačila cenu akcií STAGu na úroveň, kde je hřích si takovou příležitost nechat protéct mezi prsty, navíc s bezpečným dividendovým výnosem přes 6%. Nedávno nově přijatá daňová legislativa sníží zatížení REIT firem o 20%, takže dividenda STAG bude ještě bezpečnější. Investice do STAGu při současném ocenění by měla investory odměnit výplatou „zdravé“ dividendy a zhodnocovat vložený kapitál po mnoho dalších let.