REIT: STAG Industrial – Q1 2021 výsledky

Investory, kteří hledají zastoupení průmyslového sektoru do svého portfólia, tak málo kdy napadne se podívat do realitního sektoru. Přitom realitní firmy od svých nájemců vybírají předvídatelné příjmy, což by mělo DGI investory zajímat především. REIT (čti: rít) firmy dokáží generovat svým investorům pravidelný příjem.

A dnes se podíváme na firmu, která spojuje oba tyto sektoru dohromady.

STAG Industrial (STAG) je komerční REIT společnost, zaměřující se na pronájem průmyslových nemovitostí po celých USA. Společnost se vyznačuje tím, že své nemovitosti pronajímá jedinému nájemci. Což je jak výhoda, tak i nevýhoda.

Aktuální dividendový výnos firmy je ve výši cca 4% což je téměř 3 krát více než průměrný výnos indexu S&P 500.

STAG Industrial navíc ještě vyplácí dividendu měsíčně (nikoli čtvrtletní). To je velmi výhodné pro investory, kteří chtějí ze svých dividendových příjmů platit své životní náklady.

Vzhledem k vysokému dividendovému výnosu a měsíční výplatě dividendy, tak má STAG Industrial potenciál být skvělou investicí pro DGI investory.

 

Obchodní přehled

STAG Industrial je vlastníkem a provozovatelem průmyslových nemovitostí, které pronajímá jednému nájemci. Firma vlastní 494 budov v 39 státech v USA. Pronájem nemovitostí jednému nájemci může být vyšší riziko ve srovnání s REIT firmami, které pronajímají nemovitosti více nájemcům, protože nemovitost je buď plně obsazená nebo zcela prázdná a tedy negeneruje žádný příjem.

Vedení společnost má však dlouhou histori úspěšného vyhodnocování kvantitativních nájemců. Díky skvělému vedoucímu týmu firma od svého IPO vykázala ztráty v méně než 0,1% případů. V poslední zprávě firma uvádí, že celých 55% nájemců má veřejný rating a 31% nájemců rating investičního stupně. Navíc vedení společnosti nejčastěji pronajímá nemovitosti zavedeným nájemcům, což výrazně snižuje riziko.

Další výhodou je, že firma pronajímá společnostem, které mají zastoupení v internetovém obchodování (e-commerce), což jí umožňuje přístup ke klíčovému růstovému segmentu v oblasti nemovitostí.

 

Pendemie koronaviru měli na STAG Industrial také dopad, ale byl však zatím omezený díky vysokému kreditnímu profilu nájemců. Společnost dokázala v roce 2020 vybrat 99,6% nájemnu.

Někteří investoři považují REIT firmy, které pronajímají nemovitosti jedinému nájemci jako riskantní, protože to považují za „černou-bilou“ možnost = buď je nemovistost pronajata nebo prázdná. Jenže nemovitosti pro jediného nájemce velmi často přináší  na trh nesprávně oceněná aktiva, která pak může společnost STAG Industrial přibrat do svého portfolia za velmi atraktivní ocenění. To je klíčová strategie společnosti STAG Industrial a také hlavní rozdíl, který firmu odlišuje od konkurence.

Vedení STAG Industrial navíc považuje růst e-commerce v maloobchodu jako ústřední bod své strategie, více dále v článku.

Trh s průmyslovými nemovitostmi přesahuje 1 trillion dolarů, z toho asi polovinu tvoří nemovitosti s jedním nájemcem. Sektor je navíc také velmi roztříštěný, což znamená, že žádná REIT firma nemá výhodu velikosti. A díky tomu může společnost STAG Industrial nakupovat nesprávně oceněná aktiva. To je velmi atraktivní kombinace, z které bude společnost STAG Industrial těžit i nadále.

Profil nájemců společnosti odráží obrovskou diverzifikaci, kterou vedení do svého portfolia v průběhu času zavedlo. Vedení společnosti STAG Industrial odvedlo skvělou práci, když vzalo relativně riskantní sektor nemovitostí – tedy nemovitosti s jedním nájemcem – a vybudovalo portfolio tak, aby diverzifikace velkou část tohoto rizika vyrušilo.

 

Růst

Společnost STAG Industrial od svého vstupu na burzu v roce 2011 vykázala působivý růst a to jak pohledu růstu portfólia nemovistostí, tak z hlediska návratnosti pro své investory. A tato firma má stále další růst před sebou.

Firma oznámila výsledky za Q1 2021 dne 4. května 2021. Výsledky byly velmi podobné předchozím 7mi. Jádrové FFO (core FFO) meziročně vzrostlo o 13 % a to díky silným nájemcům, na které neměl koronavirus takový dopad. Jádrové FFO (core FFO) na akcii však vzrostlo pouze o4% – z 0,47 dolarů na 0,49 dolarů a to z důvodu vydávání nových akcií.

Čistý provozní příjem (net operating income) meziročně vzrostl o 11% a obsazenost vzrostla jen o destinku – z 96,9% na 97%.

Koronavirová pandimie měla na STAG Industrial také vliv, ale byl jen omezený díky silným nájemcům. Je pozoruhodné, že firma dokázala vybrat téměř 99% nájmů za poslední čtyři čtvrtletí. To se málo které konkurenční REIT firmě za poslední rok povedlo.

STAG Industrial i nadále intenzivně investuje do nových nemovitostí. Rozšiřuje své portfolio a velká část tohoto růstu je financována pomocí vydávání nových akcií. Apetit vedení po růstu se nezdá být u konce a tak by investoři měli očekávat, že bude v dohledné době firmy i nadále vydávat další nové akcie, aby mohla financovat rozšířování svého portfolia.

Lze očekávat, že STAG Industrial bude pravděpodobně i nadále růst o jednociferná procenta. Analytici očekávají asi 5% roční růst FFO na akcii v příštích 5ti letech.

Firma má ve svém sektoru trhu stále velmi malý podíl a což jí dává dostatek prostoru pro budoucí růst.

 

STAG Industrial má vysoce diverzifikovanou základnu nájemců a téměř každý má roční tržby alespoň 100 milionů dolarů. Firemní portfólio je také velmi diverzifikováno z pohledu odvětví nebo nájemci. Tato diverzifikace pomáhá ochránit firmu před dopady dopadů koronavirové pandemie a i před dalším hospodářským útlumem.

Internetové prodeje budou i nadále růst, takže rozšiřování portfólia maloobchodních nemovitostí pomůže s růstem STAG Industrial v nadcházejících letech.

 

Dividenda

Dividenda společnosti STAG Industrial je velmi důležitá, především pro investory, kteří se na výplatu dividend od REIT firem spoléhají jako na svůj pravidelný příjem. Společnosti STAG Industrial od svého IPO dividendu každoročně navyšuje a dividenda dnes činí 1,45 dolarů za akcii. Avšak navyšování dividendy od roku 2015 velmi zpomalilo. V roce 2015 byla dividenda ve výši 1,36 dolarů, tedy od té doby vzrostla jen o 0,09 dolarů.

Bohuže se nezdá, že by růst dividendy měl v nadcházejících letech vzrůst. Výplatní poměr společnosti je v současné době 74% FFO na akcii, což je poměrně vysoké. Investoři tak musí bohužel očekávat, že STAG Industrial v dohledné době velké navýšení napřinese.

Vedení se snaží o snížení výplatního poměru, aby snížilo pravděpodobnost snížení dividendy, pro případ příchodu dalšího ekonomického poklesu. Takže dnešní výplatní poměr je již vcelku dobrý, protože významně klesl z předchozích úrovní téměř 100%.

Vyšší výplatní poměr v kombinaci s růstem FFO na akcii asi o 5% ročně by v příštích letech mělo postupně zvyšovat bezpečnost dividendy společnosti STAG Industrial.

Vedení též učinilo několik odprodejů, když byla příznivá cena nemovitosti. To je, mohla by být, možnost po pokrytí dividendy během možného výpadku příjmů.

Slušný výplatní poměr a výhled na budoucí růst FFO, tak znamená, že dividendový výnos cca 4% je dnes celkem bezpečný.

 

Závěr

STAG Industrial má dvě vlastnosti, které DGI investory okamžitě osloví: 4% dividendový výnos a měsíční výplata dividendy. Při dnešní ceně a dividendovém výnosu jsou tak akcie STAG Industrial férově oceněné.

Strategie firmy pro dlouhodobý růst v sektoru průmyslových nemovitostí je velmi dobrá a investory by neměla být ignorována, i když pronájem celé nemovitosti jedinému nájemci může být některými investory považováno za přliš velké riziko.

Společnost STAG Industrial je tak díky svému dividendovému výnosu, měsíční výplatě dividendy a vedoucí pozici na trhu průmyslových nemovitostí dobrým kandidátem do portfolia DGI investorů.

Z tohoto důvodu je dnes společnost STAG Industrial velmi atraktivní a je to jedna z nejlepších akcií s měsíční výplatou dividendy.