REIT: Ventas a výprodej po výsledcích za Q3 2019

Společnost Ventas Inc. (NYSE:VTR) je REIT (čti: rít), v minulosti vždy vykazalovala skvělé výsledky, ale v poslední době se spíše zdá, že cena akcií společnost žije z minulých výsledků, než z těch současných. I když jak se zdá, tak investoři si to již uvědomili a poslali cenu o téměr 10 dolarů dolů – po oznámení Q3 2019 výsledků.

 

Výsledky Q3-2019

I když Finanční Prostředky z Operací (Fund From Operations = FFO) překonaly očekávání analytiků, tak ale vedení společnost snížila odhad výsledků za celý rok 2019. Cena tedy nespadla kvůli výsledkům za Q3, ale investořo očividně nečekali takové snížení možných celkových výsledků. Vedení společnosti nejvíce snížilo odhad čistého příjmu z investic (net operating income = NOI) porfólia bydlení pro seniory (Senior Housing Operating Portfolio = SHOP).

Jak můžete vidět na obrázku z VTR prezentace za Q3 2019 výše, tak vedení snížilo odhad z rozmezí -3% až 0% na -5% až -4% … to je velké snížení.

Další, na co je třeba se zaměřit, je počet nemovitostí a celkové čisté příjmy (NOI). Společnost Ventas v Q3 2019 ze 384 nemovitostí přijala 152,6 miliónů dolarů. V Q2 2019 firma vlastnila 355 nemovitostní, které vygenerovaly 153,8 milionů dolarů NOI. A když se, ale ohlédneme ještě dál, např. do roku 2016, tak firma vlastnila „jen“ 298 nemovitostí, které přinesly do kasy 146,6 milionů dolarů. Tedy NOI neustále klesá.

Počet nemovitostní pro ubytování seniorů (SHOP) od roku 2016 vzrostly o 29%, ale NOI z těchto nemovitostí vzrostlo jen o 4%. A to jsme teprve u prvního problému …

 

Takže proč takový výprodej?

Trojitě čisté (triple net) portfolio společnosti v Q3 2019 vykázalo podstatně lepší výsledky, což pomohlo vyrovnat propad v SHOP portfóliu. Takže proč vedení VTR tedy snížilo své odhady za celý rok, když by pokles NOI v jednom sektoru měl(mohl) vyrovnat pokles v druhém?

Vedení např. navýšilo odhad NOI pro kancelářský (office) segment. Problém je ovšem v tom, že kancelářšké potfólio je nejmenší, takže jeho růst NOI nebude mít až tak velký dopad na celkové výsledky.

Největší podíl Ventas potfólia zabírají trojitě-čisté (triple net) pronájmy s 36%, druhé místo drží SHOP s 33% a kanceláře (office) přináší 27% do celkového NOI příjmu firmy Ventas.

Takže kde je problém?

Problém se skrývá uvnitř trojitě čistých pronájmů, protože i zde je hromada bytů pro seniory.

Jak vidíte na obrázku výše z Q3 2019 prezentace, tak když to vezmeme z pohledu tržeb, tak byty pro seniory přináší celých 69% a když to vezeme z pohledu NOI, tak byty pro senory přináší 54%.

Naštěstí je to alespoň trojitě čistý pronájem, tedy že společnost Ventas jen kasíruje pronájem a o vše ostatní (opravy, daně, pojištění) se stará nájemce. Takže firmě odpadají jakékoliv náklady jaké má s SHOP portfóliem.

Jenže stále jsme v sektoru bytů pro seniory, který na tom je v posledních letech velmi špatně, operátoři bankrotují jak na běžícím pásu …

Jak můžete vidět na následujícím obrázku, tak krytí peněžního toku z pronájmu (cash flow coverage of rent) v Q3 2019 kleslo na 1,1 násobek a taktéž klesla obsazenost těchto nemovitostí na 84,1% (z 84,2%).

Prozatím se zdá, že vedení společnosti Ventas mělo s výběrem nájemníků šťastnou ruku, i když drobný pokles zde je (0,1%) … jenže pokud bude tlak na nájemníky pokračovat, tak se velice rychle může stát, že Ventas nebude moci nájemné zvyšovat, ale spíš bude muset začít snižovat, popř. nájemníci nemovitostni firmě vrátí.

Větší problém, ale je, že celých 12,7% tržeb pochází od nájemníků, kteří se sotva drží nad vodou.

Ještě před dvěma roky bylo těchto trojitě čistých nájemníků jen 4,7% (viz. obrázek níže z Q3 2017). Takže za dva roky téměř trojnásobný nárůst potenciálních neplatičů … to není vůbec dobré!

Společnost musela již některým nájemníkům nájemné odpustit v Q1-2019 a jak se zdá, tak za chvíli to bude muset znovu zopakovat.

 

Dividenda

Krytí dividendy u REIT (čti: rít) firem se dá zkoumat dle dvou metrik. Jedni sledují FFO (funds from operations = příjmy z operací) a druzí FAD (funds available for distribution = dostupné příjmy pro distribuci). Ti co sledují FAD tvrdí, že to má podstatně lepší/vyšší vypovídající hodnotu … rozhodnutí, které si vyberete nechám na Vás.

Vedení společnosti Ventas ohaduje výši FAD pro rok 2019 v rozmezí 3,33 až 3,37 dolarů na akcii. To tedy znamená, že FAD je asi 87% FFO = střed 3,35 dolarů na akcii.

Vedení odhaduje střední výši FFO pro následující čtvrtletí (Q4 2019) na 0,91 dolarů. Pokud si z tohoto čísla vypočítáme 87%, tak nám výjde 0,7917 dolarů FAD na akcii pro Q4 2019. To je částka téměr rovnající se čtvrtletní dividendě, která je ve výši 0,7925 a tedy výplatní poměr k FAD je 99,9%.

Kvůli jednomu špatnému čtvrtletí se vedení společnosti asi dost těžko uchýlí ke snížení dividendy, ale je to velmi důrazné varování. Krytí dividendy je velmi těsné a další problémy by tak opravdu mohly znamenat ohrožení.

Jak ukazuje obrázek výše, tak od roku 2001 je DGR ve výši 8% … no s tím se můžeme rozloučit! Loni společnost Ventas zvýšila dividendu o 0,3% a v roce 2017 o 1,9%. Další dividenda by měla být oznámena v rozmezí 8. až 11. prosince, ale z výsledků výše si dovolím tipnout na buď žádné navýšení nebo opravdu jen zanedbatelné – 0,0005 až 0,0025.

 

Závěr

I přes téměř 9% pokles ceny se akcie společnosti Ventas stále obchodují s poměr ceny k FFO téměř 17,5 a ceny k FAD téměř 20 (21 pokud zahrneme odhad vedení pro Q4 2019).

Když vezmeme v potaz, že vedení odhaduje nulový růst, vlastně až 5% pokles v SHOP portfóliu, tak akcie firmy Ventas nemůžeme označit za levné ani omylem.

Na druhou stranu, vedení firmy Ventas je optimistické a očekává, že rok 2020 přinese dno poklesu v bydlení pro seniory a rok 2021 přinese opět v tomto sektoru růst.

Předsedkyně představenstva a generální ředitelka firmy Ventas (Debra A. Cafaro) řekla:

Poptávka po bydlení pro seniory se zvyšuje a pozitivní trend má i nižší nová výstavba, zejména v oblasti asistovaného bydlení.

Jak vidno, tak Česká republika je asi jediná, kde je téměř nulová výstavba čehokoliv. Příliš vysoká výstavba nových bytů, především pro seniory, na druhou stranu za oceánem způsobil nadbytek, což jak vidíme má negativní vliv na příjmy firmy Ventas, tedy vlastně na všechny firmy v tomto sektoru. Ač se zřejmě pomalu blíská na lepší časy, tak je nutné říci, že to nebude mít okamžitý vliv, ale spíše bych očekával rozmezí dvou až tří let, než se to na výsledcích firem projeví.

Všechny výše uvedené důvody mě vedou k velmi těžkému rozhodnutí a tím je akcie společnosti Ventas prodat. I když jako DGI investor by rád akcie dál držel, tak neuspokojivé výsledky, klesající FFO (FAD) a téměř nulové navyšování dividendy v posledních letech (a zřejmě nulové pro příští rok), které zdaleka nepokrylo ani inflaci, jen mé přesvědčení potvrzují.

Dividendový výnost pod 5% (4,8%) není u REIT firmy žádné terno, navíc současné a budoucí problémy v SHOP a především v SNF sektoru též nevěstí nic dobrého … i když někteří analytici stále tvrdí, že demografické důvody (stárnutí populace) firmám pomůžou, tak jak se ale zdá, tak tato doba je bohužel ještě dost vzdálená. Do té doby … sbohem a šáteček … moje $$$ půjdou vydělávat jinam.