REIT – W.P. Carey: proč je cena nejvýše od května 2013?

Cena akcií W.P. Carey (NYSE:WPC) na začátku února 2019 dosáhla na nejvyšší hodnotu (téměř 75 dolarů) od května 2013 (tenkrát přes 78 dolarů).

 

Síla složeného úročení

Předpokládejme, že máte dvě investice, každou ve výši 10 000 dolarů, obě nesou 6% ročně (je to jen hypotetický příklad a skutečné výnosy by byly pravděpodobně jiné a mnohem méně předvídatelné).

Z první investice v hodnotě 10 000 dolarů každý rok vyberete výnos a hodnota investičního účtu tak zůstane stále stejná – jak vidíte dole na obrázku, ta rovná čára.

Z druhé investice výdělky vybírat nebudete, ale reinvestujete je zpět. Rostoucí čára na grafu níže ukazuje sílu složeného úročení v čase. Pokud bude reinvestovat výnosy (opět předpokládáme trvalý hypotetický výnos ve výši 6% ročně), tak po 20 letech investice vzroste na více jak 20 500 dolarů.

Když budeme uvažovat ještě delší čas – například 40 let, tak investice vzroste na více jak 92 000 dolarů.

Zdroj: Vanguard

 

Dnes se podíváme na učebnicový příklad REIT firmy ve stylu kup-a-drž (buy-and-hold), která ukazuje sílu složeného úročení. Zaprvé, mějte na paměti, že pokud chcete udržet hodnotu a budovat bohatství, tak nesmíte „sahat na vklad a dividendy“! K úspěchu budete potřebovat jen dvě věci: reinvestovat dividendy a čas.

 

Inteligentně postavené portfolio nájemních nemovitostí

W. P. Carey (WPC) je jednou z největších diverzifikovaných REIT firem v sektoru trojitě čistých pronájmů (triple net lease) s dlouhou historií přinášející investorům stabilní příjmy a růst. Portfolio vysoce kvalitních, provozně kritických komerčních nemovitostí je dlouhodobě pronajato nájemcům především v USA, severní a západní Evropě.

Firma W.P. Carey vznikla jako inovační investiční firma již v roce 1973 a v průběhu času se stala jednou z největších diverzifikovaných leasingových REIT firem v USA. Již více jak 45 let společnost vykazuje vynikající výsledky v investování a provozu a to i během všech ekonomických cyklů. Nadále rozvíjí a zlepšuje kvalitu svého diverzifikovaného portfolia, které nadále spoléhá na základní principy svého zakladatele firmy – Wm. Polk Carey z roku 1973: „Investovat na dlouhou dobu a mít dobrý pocit z dobře odvedené práce“ (Investing for the Long Run and Doing Good While Doing Well®).

Společnost W.P. Carey v roce 2012 změnila strukturu z MLP (W.P. Carey & Co. LLC) na REIT [čti: rít] (W.P. Carey, Inc.), aby zjednodušila daňové vykazování pro akcionáře.

1. října 2018 W.P. Carey dokončila fúzi s CPA:17 ještě před původně plánovaným termínem. Tím zvýšila svou tržní kapitalizaci na něco málo přes 11 miliard dolarů a hodnota podniku (enterprise value) vzrostla na více jak 17 miliard dolarů, čímž se společnost stala jednou z největších REIT firem.

Důvod pro tuto transakci byl jednak strategický, tak i taktický. Firma tak zlepšila své fungování, aby fungovala efektivněji, se zjednodušeným obchodním modelem a vylepšeným mixem příjmů. Společnost W.P. Carey přibrala vysoce kvalitní diverzifikovanou skupinu aktiv (přibližně 7% své kapitálizace), která velmi dobře zapadla do stávajícího portfolia.

Společnost si tím též posílila svůj úvěrový profil o výnosy z nemovitostí, které budou pokrývat mnohem větší část úrokových nákladů a budoucích dividend.

Po uzaření spojení s CPA:17, tak W.P. Carey vlastní portfolio s „čistým pronájmem“, které se skládá z téměř 1 200 nemovitostí zahrnujících 133 milionů čtverečních stop pronajatých 304 nájemníkům, které generují ABR (roční základní nájemné = annual base rent) ve výši 1,1 miliardy dolarů.

Díky této fúzi se snížilo „top 10“ zastoupení W.P. Carey z 31% na 24% a ABR z pronájmu s investičním stupněm vzrostlo z 26% na 28%. Z geografického hlediska zůstává společnost velmi dobře diverzifikovaná, přičemž 62% ABR generované nemovitostmi v USA je ve výši 62% a 35% ABR je z nemovitostí v Evropě.

Nemovitostní mix je i nadále dobře diverzifikovaný a nové nemovitosti získané akvizicí do něj výborně zapadly. Na pro forma základy (Q3-18) 44% ABR pocházelo z průmyslových nemovistostí, především z lehkých výrobních, skladových a logistických. Kancelářské nemovistorsti přidaly 25% do ABR, ale vedení společnosti očekává, že tento sektor bude postupně snížován.

Maloobchodní aktiva (retail assets) představují 19% ABR, z nichž je většina v Evropě, a to v sektorech, jako jsou prodejny s domácími potřebami a auto prodejny, které vedení WPC považuje za méně zasažené internetovými obchody (e-shopy). Maloobchodní aktiva v Evropě a Americe dohromady představují necelá 4% celkového ABR.

 

Síla nízkých nákladů na kapitál

Jak jsem již zmínil výše, tak W.P. Carey v listopadu uzavřela akvizici CPA:17, což bylo v podobně akcií. Společnost vydala 54 milionů akcií, což má samozřejmě dopad na rozvahu. Dluh společnosti vůči hrubým aktivům klesl na zhruba 45%, z původních asi 50% na konci Q3 2018. Čistý dluh k EBITDA se zvýší z 5,7x z konce Q3 2018 na zhruba 6x (ale postupně by měl začít klesat).

V důsledku akvizice se podíl zajištěného dluhu k hrubém majetku zvýšil z 10% na téměř 20%. To W.P. Carey otevře cestu k nahrazení hypoték (mortgage) nezajištěným dluhem (unsecured debt), tak jak to firma dělá již od roku 2014, což firmě zajistilo BBB investiční rating od S&P.

Společnost má nadále přístup k různým formám kapitálu, o čemž svědčí úspěšný říjnový úpis senior unsecured notes ve výši 500 milionů eur s úrokem ve výši 2,25%. Společnost má velimi dobře rozloženou splatnost dluhu v čase, navíc s omezeným rizikem vůči volatilitě úrokových sazeb.

Společnost W.P. Carey disponuje obrovskou likviditní kapacitou přesahující 1 miliardu dolar; na svém revolvingovém účtu. Během Q3 2018 společnost uzavřela dispozice ve výši 185 milionů dolarů a úspěšně dokočila uzavření dispozic v celkové výši 300 až 500 milionů dolarů za celý rok 2018.

Díky tomu, že akvizice CPA:17 byla uzavřena dříve než se čekalo, vedení W.P. Carey upravilo své odhady AFFO za celý rok 2018 na hodnotu v rozmezí 5,34 až 5,44 dolarů na akcii, tak aby zahrnovalo dopad akvizice – byla uzavřena o dva měsíce dříve bylo původně očekáváno. Vedení společnost uvedla, že je „na dobré cestě s dosáhnou loni odhadovaného objemu investic v rozmezí 700 milionů až 1 miliardy dolarů.“

Na konci prosince 2018 společnost oznámila tři nové investice v celkové hodnotě téměř 119 milionů dolarů

• distribuční centrum o rozloze 550 000 čtverečních stop, pronajatou společnosti Orgill v Kilgore ve státě Texas
• zpětný leasing ve výši 33 milionů dolarů průmyslového portfolia šesti nemovitostí pro největší nezávislou společnost na zpracování odpadů v Illinois a Wisconsinu
• investici ve výši 31 milionů dolarů do distribučních, skladových budov a kanceláří, které jsou pronajaty společnosti Brake Parts Inc. v Chicagu

 

Výnosy

VeQ3 2018 společnost W.P. Carey vytvořila AFFO na akcii ve výši 1,48 dolarů, to představuje nárůst o 8% ve srovnání s předchozím rokem, což bylo dosaženo hlavně díky růstu tržeb v segmentu nemovitostí. ABR meziročně vzrostlo o více jak 5% na 714 milionů dolarů, což je důsledek akvizic a růstu cena pronájmů. Nájme na srovnatelném základě (same-store rents) a při konstantní měnové bázi meziročně vzrostly o 1,5%.

Celých 65% ABR společnosti pochází z pronájmů, u kterých byl nájem navýšen a 31% pochází z pronájmů, které mají pevně stanovený růst v nájemní smlouvě.

Je třeba zdůraznit, že jedním z klíčových rozdílů společnosti W.P. Carey, oproti konkurenčním REIT firmám, je jedinečná kvalita růstových faktorů. Přibližně 96% pronájmů má pevně stanovený růstu pronájmu nebo na CPI založený růst pronájmu, tedy prakticky s žádnými provozními výdaji na to potřebných.

Firma vyjednává výši pronájmu přímo se svými nájemci a to je velká konkurenční výhoda, která umožňuje společnosti vytvářet lehce předvídatelný růst nájemného. Právě proto, že se společnost sama vytvřáří nájemní smlouvy, tak je schopna je přizpůsobit specifickým požadavkům a díky tomu je společnost schopna dosáhnout lepších pronájmů, na delší nájemní dobu, s vyšším růstem nájemného, ​​lepšími finančními zárukami a s lepší ochranou.

W.P. Carey 5. prosince oznámila navýšení čtvrtletní dividendy na 1,03 dolaru na akcii, to znamená roční dividendu ve výši 4,12 dolarů na akcii. I když navýšení bylo skromných 0,50%, tak to stále ale znamená další roční navýšení a to již 18tý rok v řadě.

A zde se vracíme ke kouzlu složeného úročení … Když by jste totiž do firmy W.P. Carey investovali 10 000 dolarů přesně před dvaceti lety, tak by „celková návratnost“ (s reinvestováním dividend), dnes byla 148 692 dolarů, to je zhodnocení o 285,45%.

A co současný dividendový výnos?

Jak můžete vidět výše, tak W.P. Carey nabízí dnes dividendový výnos ve výši 5,6% což je velmi atraktivní při srovnání s jinými „blue-chip“ REIT firmami, jako jsou Realty Income (NYSE:O) nebo National Retail Properties (NYSE:NNN). Uvědomte si ale, že W.P. Carey podstatně menší expozici amerických maloobchodníků a dividenda je mnohem atraktivnější, když bychom srovnávali s průmyslovými REIT firmami, jako je např. Prologis (NYSE:PLD), který nyní nabízí dividendový výsnos pouhých 2,8%.

Nyní se podívejme na P/AFFO:

W.P. Carey je taktéž velmi atraktivní na základě násobku P/FFO (13,7x), zvláště když budeme porovnávat s oceněním Realty Income (20,8x), National Retail Properties (19,4x), či Store Capital (NYSE:STOR) (17,0x).

Akcie W.P. Carey jsou klasickým příkladem „kup a drž“, protože investor může využít sílu složení a nemusí se za vůbec zajímat o krátkodobou volatilitu ceny a takových REIT firem existuje jen hrstka. W.P. Carey do této kategorie rozhodně zapadá, právě díky vysoce předvídatelnému růstu dividend.

 

Závěr

Tento článek prostě nelze zakončit jinak, než známým citátem legendárního Johna D. Rockefellera:

Víte jaká jediná věc mi dělá radost? Když mi přijdou dividendy.

Do you know the only thing that gives me pleasure? It’s to see my dividends coming in.

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts