REIT: Welltower, Inc.

Společnost Welltower je jednou z těch větších eREIT v oblasti zdravotní péče v USA, s tržní kapitalizací asi 33 miliard dolarů a více než 1330 zdravotnických nemovitostí = aktivy, které se skládají převážně ze Senior Housing Development (SHD) v USA, Velké Británii a Kanadě. A dále pak Post Acute Care (PAC) (zařízení následné péče o pacienta), která se nacházejí jen v USA. WELL (POZOR: firma na začátku března 2018 změnila ticker z Welltower na WELL) má díky tomu jen velmi malé požadavky na platby z Medicaid a Medicare, přičemž zhruba 93% příjmů je od operátorů, kteří se spoléhají primárně na přímé platby pacientů nebo soukromé pojištění za bydlení a zdravotnické služby.

Welltower si i nadále udržuje silnou bilanci s konzervativním využíváním dluhu a má úvěrový rating BBB +.

Zdroj: Welltower investorský web

Následující ukazatele jsou zvláště důležité, neboť ukazují, že čistý dluh Welltoweru, včetně prioritních akcií, je zvládnutelný. A to jak z pohledu nákladů na úroky, tak i prioritní dividendy (což jsou fixní platby) jsou dobře pokryty EBITDA. Jedná se o metriky, které jsou důležité pro udržení úvěrového ratingu investičního stupně, a umožňuje Welltoweru brát si další půjčky na růstové akvizice při příznivých (tj. nízkých) úrokových sazbách.

Rostoucí strategie Welltoweru se zaměřuje na předpokládaný růst poptávky po lepších krátkodobých bytových a krátkodobých zdravotních zařízeních. Očekává se, že poptávka po lepším bydlení se v příštích 20 letech bude zvyšovat asi o 8% ročně.

Zdroj: Welltower investorský web

Mnoho seniorů, jakmile dosáhne určitého věku, bude muset přejít od nezávislého života (ve vlastním bydlení) na asistované bydlení s kvalitní ošetřovatelskou péči. Investiční strategie Welltoweru zahrnuje poptávku po této úrovni nepřetržité péče. Výstavba nových budov a budoucí investice Welltoweru jsou zaměřeny právě na tyto vysoce výnosné nemovitosti pro obyvatele v USA, Velké Británii a Kanadě. Obecně se očekává, že poptávka po ambulantní i následné péči, se v příštích 30 letech významně zvýší, jakmile „baby boom“ generace (ročníky 70. a 80. let) zestárne.

Níže uvedený graf ukazuje předpokládaný nárůst poptávky po těchto službách v následujících 10ti letech:

Zdroj: Welltower investorský web

Vzhledem k tomu, že lidé budou stárnout, tak poptávka po zdravotnických a ambulantních službách bude výrazně růst. Růstová strategie Welltoweru zahrnuje následnou péči, která je a bude zapotřebí k podpoře přechodu od ambulantního k následnému léčení. Tento přechod pacientů, který následuje po akutním ošetření, se ukázal být výrazně nákladově efektivnější než tradiční pobyt v nemocnicích. Navíc je to vývoj, který podporují jak soukromé pojišťovny, tak i vlády (Medicare a Medicaid).

Finanční výsledky Welltoweru

Kdybyste před 10ti lety investovali 10 000 dolarů do Welltoweru a re-investovali všechny obdržené dividendy, tak dnes by jste měli asi 23 500 dolarů. Graf níže ukazuje růst hodnoty ve srovnání s růstem všech amerických REIT firem. Počáteční výkon Welltoweru byl přerušen recesí (finanční krizí) v letech 2007/2009, kdy hodnota na začátku roku 2009 klesla na zhruba 7500 dolarů. Pokud by jste investovali 10 000 USD v únoru 2009, tak dnes by jste měli asi 33 500 dolarů.

Zdroj: Morningstar

Welltower, stejně jako všechny ostatní REIT firmy, sdílí své finanční výsledky s investory především prostřednictvím dividend. Dle amerických zákonů, musí REIT firma rozdělit 90% svých zdanitelných příjmů akcionářům, aby si udržela REIT status. Dnes je roční dividenda Welltoweru 3,48 dolarů na akcii, což dává roční dividendový výnos 6,27%, při ceně akcie z 9. února 2018. Nedávno došlo k úpravě americké legislativy, daňová reforma, která obsahuje nové ustanovení o osvobození od 20% daně z příjmu pro REIT firmy. To znamená, že investoři nově budou platit daň pouze z 2,78 dolarů (80% z 3,48 dolarů) z dividendy Welltoweru.

Dividenda Welltoweru je dostatečně kryta peněžním tokem. Prostředky z operací (Funds From Operations = FFO) pro rok 2017 se očekávaly ve výši 4,22 dolarů (střed), nakonec to bylo „jen“ 4,21 dolarů, což dává výplatní poměr 82% FFO. Pozn.: výplatní poměr pod 90% u REIT firem se považuje za přijatelný.

Investice Welltoweru

Vzhledem k tomu, že jsme od února 2018 na trhu svědky mírné všeobecné korekce u všech REIT firem, důvodem jsou obavy investorů z navyšování úrokových sazeb a rostoucí inflace, tak proč bychom v tuto chvíli měli uvažovat o investici do Welltoweru? V současné době je Welltower ve výprodeji, cena v Q4 2017 klesla téměř o 19%, zatímco výsledky v Q3 2017 byly přímo úchvatné. Historie nám totiž říká, že REIT firmám se obecně velmi dobře daří v době pomalu rostoucích úrokových sazeb a některé REIT firmy dokonce poráží indexy trhů.

Dalším významným hnacím motorem REIT firem v sektoru zdravotní péče obecně a zvláště pak Welltoweru je demografický vývoj v USA. Dnes je v USA zhruba 8 milionů lidí ve věku nad 85 let. Vzhledem k pokroku ve zdravotnictví a prodlužování délky života, je odhad, že do roku 2050 bude lidí starších 85 let více jak 20 milionů. To je 2,5násobný nárůst za 30 let. Dalším kritériem, které je nutné zvážit, je, že v současné době je v USA víc jak 10 000 „baby boom“ lidí, kteří odcházejí do důchodu každý den. Níže uvedený graf ukazuje odhadovaný růst v jednotlivých segmentech populace v letech 2000 až 2050 v USA.

Tento vývoj bude velmi důležitý právě pro společnosti, které poskytují služby a bydlení, aby se přizpůsobily potřebám současných a budoucích seniorů. Welltower tak bude mít zajištěnou dlouhodobě rostoucí klientskou základnu svých služeb pro seniory, ale i pro zařízení s akutní péči.

Závěr

Welltower je velká, dobře zavedená a dobře řízená firma poskytující zdravotní péči v sektoru eREIT, se solidní bilancí a dlouhou růstovou historií. Nedávná nervozita investorů nad rostoucími úrokovými sazbami stlačila cenu akcií Welltoweru k nádhernému dividendovému výnosu přes 6%. Navíc nová daňová legislativa snížila daňovou zátěž pro REIT firmy o 20%. A hlavně demografický výhled stárnutí populace v USA v podstatě zajišťuje rostoucí klientskou základnu pro budovy Welltoweru na příštích 30 let. O Welltower by se tak měli dnešní DGI investoři velmi zajímat, protože jim bude poskytovat zdravě rostoucí dividendy a zhodnocení kapitálu mnoho dalších let.