Simon Property Group vs. koronavirus

To, že  byl realitní Mall podsektor koronavirem postižen zřejmě nejvíce asi netřeba zdůrazňovat. Stále však stále existují REIT (čti: rít) firmy, které dopady covid-19 ustojí s minimem škod zřejmě také netřeba opakovat.

Na co měl, ale koronavirus nepozpochybnitelný dopad jsou ceny akcií REIT firem.

 

Úvod

Firmu Simon Property Group (SPG) předpokládám netřeba příliš zdlouhavě představovat. Je to jedena z největších Mall REIT firem v USA s tržní kapitalizací přes 20 miliard dolarů. Není tomu však zas tak dávno, v lednu 2020), kdy tržbní kapitalizace přeshahovala 46 miliard dolarů!

Panika na akciovém trhu srazila ocenění firmy na méně než polovinu … ale opravdu je na tom firma tak špatně, aby si zasloužila, tak nízké ocenění?

Když „přišel“ koronavirus, obchody byly z rozhodnutí vlád zavřeny a tak většina vlastníků nemovitostí přišla o příjmy od svých nájemníků.

To samozřejmě Pan Trh ocenil prudkým propadem cen akcií.

To samozřejmě neuniklo ani českým novinářům, tak jen namátkově:

• 9.3.2020 irozhlas.cz – Propad akcií v Evropě i Česku
• 10.3.2020 novinky.cz – Akcie v USA klesly nejvíce od krizového roku 2008
• 16.3.2020 e15.cz – Divoký konec růstu

Ale cenové dno bylo až v pondělí 23.3.2020.

 

Smutné na tom je to, že od té doby ceny akcií nejenže rostou, ale všechny hlavní indexy již dosáhly svých nových historických maxim … ale o tom se nikde v novinách nedočtete! Protože psát o tom, že někdo bohatne je špatné, ale zato když bohatí schudnou, noooo to je pak mediální masáž!

 

Přehled

Rok 2019 firma zakončila s růstem ve všech svých hlavních metrikách. Konsolidované tržby, NOI, FFO na akcie, ale převším růst dividendy v posledních 5ti letech vykázaly vynikajících hodnot:

Zanechme, ale minulost minulostí a posuňme se do současnosti. Výsledky za Q2 2020 nebyly příliš „růžové“ (24% miziroční pokles), ale s tím všichni počítaly.

Důležité je, že firma i nadále vlastní prémiová mall centra a to jak v USA (80%), tak i mimo USA (Japonsko, Kanada, Jižní Korea) (7,6%).

Simon Property Group vlastní:

• přes 100 nákupních center
• 69 prémiových outlet center
• 29 mizinárodních nemovitostí
• 14 nemovitostí značky Mills (dříve Jersey Gardens)
• 4 lifestylových center

Vedení Simon Property Group je též známé svou agresivními akvizičními praktikami. Např., když někteří nájemníci začali z důvodu koronaviru krachovat, tak než, aby na ně vedení Simon Property Group podalo insolveční žalobu, tak se je jednoduše rozhodlo koupit … doslova za pár dolarů.

Dnes tak má Simon Property Group podíly v několika známých značkách, namátkou jen pár: Authentic Brands Group, Forever 21, HBS Global Properties, Rue Gilt Groupe , či Sparc Group (dříve Aéropostale.

Někteří komentátoři na internetu to považují za chybu … jenže! Je třeba si uvědomit, že vedení Simon Property Group s těmito firmami dlouhodobě spolupradovalo a firma tak má nejen přehled o umístění prodejen, ale především o návštěvnosti a příjmech těchto firem. Takže velmi dobře vědělo (nebo dost dobře si dokázalo spočítat) kolik by získali z bankrotu nebo restrukturalizace. A tak nákup těchto firem byl jistě velmi dobře vyhodnocen.

Že je/byla tato strategie správná svědčí i to, že firma má i nadále A rating od většiny ratingových agentur. Takže si na akvizice může půjčovat za výhodných podmínek … tedy ne, že by to zrovna firma potřebovala, na účtu se jí doslova válí přes 3,3 miliard dolarů.

Vedení Simon Property Group nadále pokračuje ve skupování krachujících maloobchodníků, čímž se firmě daří násobit tradiční firemní obchodní model.

Osobně si myslím, že je to lepší alokace firemních prostředků, než vyplácet speciální dividendu, odkupovat vlastní akcie nebo vyhazovat krachující nájemce a pak platit přestavby uvolněných prostor pro další nájemníky.

Zvýrazněná část na obrázku výše ukazuje, že vedení Simon Property Group zahrnuje investované prostředky na koupení krachujících obchodníků do firemních aktiv. A jak je vidět, tak výnosy, ale především ztráty byly v posledních letech jen minimální.

 

Firemní výkonnost

V „normálním“ tržním i ekonomickém prostředí by výkonnost Simon Property Group byla následující:

• 95+ % obsazenost nemovitostí
• 1-3% růst FFO (funds from operations)
• 2-3% růst dividendy
• několik nákupů a prodejů nemovitostí ročně
• refinancování dluhů firmy

… prostě další normálně nudný rok … jenže koronavirus do toho hodil vidle …

Jak začaly vlády nařizovat zavírání obchodů, restaurací a všeho ostatního, tak se začalo mluvit o „maloobchodní apokalypse“ … především pak o apokalypse nákupních center.

Ale opravdu to byla/je taková katastrofa, aby si firma zasloužila takový, dovolím si říci přímo brutální, pokles ceny?

Nebudeme hádat a raději se podíváme do SEC formulářů, mnoho další informací a indícií, abychom mohli měřit výkonnost jednotlivých nemovitostí firmy. Jak se říká, papír (a internet) snese všechno, ale jako vždy pravda bude asi někdy uprostřed.

Nebudu Vám nic nalhát, ano existují nákupní centra, která na tom ani dnes, když už je koronavirus plus mínus na ústupu, dobře. Taková, ale stojí v ekonomicky slabých oblastech, kde to s nimi nebylo růžové ani před koronavirem. A taková firma Simon Property Group nikdy nevlastnila!

Na druhé straně existují ekonomicky silné oblasti a v nich jsou nákupní centra stále plně (téměř) obsazena a nájemnící se dokázali s nížší návštěvností velmi dobře poprat. A taková firma Simon Property Group vlastní!

Pojďme se říct pár čísel. Obsazenost k 30. červnu 2020 byla ve výši 92,9% … v porovnání s historickými 95+ % tedy nic moc, ale oproti jiným firmám, kterým klesla obsazeno i pod 50%, je cca 2% pokles naprosté nic.

Druhá, velmi důležitá metrika, je základní minimální nájemné za čtvereční stopu (base minimum rent per square foot). To bylo k 30. červnu ve výši 56,02 dolarů, to představuje meziroční nárůst o 2,8%.

Hmmm … obě tyto čísla mi říkají, že firma Simon Property Group asi tak úplně nekrachuje, tak jak se nám to snaží namluvit někteří novináři! Když si navíc uvědomíte, že tyto výsledky zahrnují dvě nejhorší čtvrletí ve firemní historii, tak si tento výsledek dovolím označit za výborný firemní výsledek tohoto roku.

Další velmi důležitou zprávou je, že na začátku srpna 2020 mělo již 91% nájemců firmy otevřeno a plně v provozu. Polovina ze zbývajících 9% měla zavřeno z nařízení vlád a druhá polovina z důvodu neekonomickým provozním podmínek.

Bohužel nic z výšeho uvedeného nezajistí firmě budoucnost. Tím je, pouze a jenom, výběr nájemného. Bez výběru nájemného nemůže firma fungovat, natož vyplácet dividendu … o navyšování dividendy ani nemluvě.

 

Výběr nájemného

Pokles vybraného nájemného byl tím hlavní důvodem pro pokles ceny akcií Simon Property Group z loňkých historických maxim (160 dolarů za akcii) k 44 dolarům za akcii.

Výši nájemného v největší panice kolem koronaviru vedení firmy shrnulo v Q2 2020 reportu:

Společnost vybrala ze svého amerického maloobchodního portfolia, včetně určité výši odkladu nájemného, ​​přibližně 51% smluvního nájemného za duben a květen, asi 69% za červen a asi 73% za červenec. Tato procenta nebyla upravena o žádné poskytnuté slevy na nájemném.

The company has collected from its U.S. retail portfolio, including some level of rent deferrals, approximately 51% of its contractual rent billed for April and May combined, approximately 69% for June and approximately 73% for July with only de minimis deferrals. These percentages have not been adjusted for any rent abatements granted.

Přesná čísla, ale vedení Simon Property Group nesdělilo, takže bohužel nelze přesně říct přesná čísly výběru nájemného. Navíc dle GAAP účetních pravidel mohou REIT firmy používat v rozvaze částky nájmů, kterí ještě nebyly vybrány, tedy počítat s odloženým nájmem jako by již byl vybrán.

Vedení Simon Property Group uvedlo, že odklady nájmů za červenec nejsou významné. Tedy ty, co spadají co peněžních toků za Q2 2020. Pokud se tedy v Q3 a Q4 2020 nestane nic tak závažného, jako předchozí uzavření všech obchodů, tak by výběr nájemného velmi jistě dosáhnout/překročit 80%.

 

Poznámka

Vedení Simon Property Group k celkovým dopadům uzavření nemovitostí uvedlo, že uzavřením firemních nemovitostí v Q2 2020 na jeden nákupní den celé nemovitostní portfolio ztratilo asi 10 500 nákupních dnů.

Dnes již jsou otevřeny obchodní centra v Bangkoku (Siam Premium Outlets Bangkok), Tokiu (Gotemba Premium Outlets) a Thajsku.

Firma také pokračuje v opravách a přípravou pro nové nájemníky opuštěných nemovitostí.

Vedení Simon Property Group očekává, že finančních prostředky na tyto opravy budou do roku 2021 činit asi 140 milionů dolarů, což je zanedbatlná částka ve srovnání s hodnotou firemních aktiv přes 34 miliard dolarů.

 

Dopady internetových obchodníků

Mnozí komentátoři a analytici již delší dobu hlásají zánik obchodních center. Proč? Inu proto, že když žijeme v 21. století, tak chození do obchodů je přežitek … všichni a všechno si budeme (musíme) objednávat online.

Pardon, ale ne! Tento tzv. „Amazon Effect“ je prostě blbost. Jistě, lidé si dnes objednávají podstatně více věcí online, ale rozhodně ne vždy a rozhodně ne vše! Takže tuto utopii nechme stranou a zpět k Simon Property Group.

Vedení Simon Property Group si přechod k online objednávkám velmi jasně uvědomuje a začalo v také v této věco podnikat určité kroky. Např. začalo jednat s Amazonem (AMZN) o možné konvezery opuštěných prostor na výdejní místa. Samozřejmě se ihned našli kritici, kteří tvrdí, že když se lidé bojí chodit do nákupních center pro jídlo a obleční, tak proč by tam měli chodit vyzvedávat objednávky z Amazonu?

Zde jsem narazil na zajímavý článek (anglicky), ve kterém se píše, že na začátku března, tedy v době kdy koronavirus a vládní uzávary byly v plném proudu, dosáhla návratnost REIT sektoru svých nejvyšších hodnot.

 

Akvizice firmy Taubman

Rozhodně nesmím zapomenout na podepsanou akvizici firmy Taubman Centers (TCO). Když byla akvizice v únoru oznámena, tak to vyvolalo jásot na obou stranách, ale pak přišel koronavirus a …

Akvizice byla oznámena v hotovosti a ocenila Taubman Centers na 52,50 dolarů za akcii, to byla obrovská prémie k tehdejší ceně ve výši 20 dolarů za akcii.

Jak se zdá, tak z toho bude dlouhá právní bitva, která se dostane před soud v listopadu 2020.

Dle toho co jsem zatím četl, tak to ukazuje na to, že se vedení Simon Property Group snaží vyjednat lepší cenu. Pokud by přeci jen neuspělo a akvizice byly zrušena, tak to firmu na odstupném bude stát 1 miliardu dolarů … což je vzhledem k penězům ležících na Simon Property Group účtech vcelku „zanedbatelná“ částka.

Akviziční smlouva obsahuje totiž konkrétní ustanovení, kteří říká, že společnost Simon Property Group může z důvodu pandemie dohodu ukončit. Tedy za podmínky, žy by byla firma Taubman Centers nepřiměřeně postižena. Otázka, na kterou se jistě bude soudce ptát tedy bude: jak a čím hodlají právnící Simon Property Group dokázat, že firma Taubman Centers byla koronavirem postižena více než ostatní Mall REIT firmy.

 

Závěr

Firma Simon Property Group loni vykázala svůj nejlepší rok a ještě před vlnádními uzávěrami z důvodu koronaviry si vedla naprosto výborně.

Q2 2020 bylo naopka firemním nejhorší čtvrtletí v historii, kdy ocenění firmy kleslo na pouhý 8 násobek FFO. Když to srovnáme s hostorickým oceněním, tak je to více jak 50% pokles vúči historickým maximům.

Prozatím je těžké říci co bude dál, koronavirus jiště neřekl své poslední slovo, i když mnoho firem pilně pracuje na vakcínách. Navíc nás v listopadu čekají prezidentské volby v USA. Pokud vyhraje komunista, pardon demokrat, Biden, tak to trhy jistě nepotěší a můžeme očekávat pokles. A do třetice je zde FED, který prozatím drží linku nulových sazeb a dokud „korona krize“ neskončí, tak s tím nehodlá nic dělat.

Q1 2020 FFO ve výši 2,78 dolarů se tak zatím jeví jako konzervativní očekávání a tedy i poměr ceny a FFO ve výši cca 6. Na FFO roku 2019 ve výši 12,37 dolarů se asi v blízké době nedostaneme.

Investoři by tak neměli očekávat přílišné změny v ocenění a to minimálně v následujícím půlroce až roce.

Ocenění akcií firmy Simon Property Group lze dnes považovat za jedno z nejatraktivnějších v REIT sektoru – navíc s A ratingem.

Cena akcií pod 75 dolarů je velmi atraktivní, ale investovat by měly pouze investoři s vyšší odolností k riziku, protože současné ekonomické a tržní prostředí stále může přinést maloobchodníkům problémy.