Simon Property Group vs. koronavirus č.2

O Simon Property Group (SPG) jsem psal naposledy v srpnu a dnes se společně podíváme na možné výhody a nevýhody investice do této společnosti … zda je dnes vhodná pro nákup, či nikoliv.

 

Úvod

Simon Property Group je největší REIT (čti: rít) společnost, která je primárně zaměřená na nákupní centra. Společnost vlastní 235 nemovitostí o rozloze 17,74 milionů čtverečních metrů a to nejen v USA, ale i v Evropě a Asii.

Společnost vlastní např. 99 obchodních center, 69 prémiových prodejen, 14 mlýnů, 4 centra životního stylu a 18 maloobchodních nemovitostí a 31 prémiových prodejen a designových outletových nemovitostí. Firma má dále 21,9% podíl ve firmě Klépierre (OTCPK:KLPEF), což je pařížská realitní společnost. Celkový přehled vlastněných nemovitostí je na obrázku níže.

Hlavním zdrojem příjmů společnosti jsou nájmy, které generují celých 91%, zbylých 9% pochází ze správních poplatků apod.

Necelých 81% příjmů pochází z amerických mall center, necelých 12% z Mills a 7,6% z mezinárodních nemovitostí. Celý přehled příjmů na obrázku níže.

 

Dividenda

Firma si dala na čas s oznámením třetí letošní dividendy. Po propuknutí koronavirové pandemie dividendu na jaře pozastavila a v červnu ji znovu obnovila. 29. září pak oznámila třetí letošní dividendu, vedení navíc očekává, že i čtvrtá dividenda bude ve stejné výši. Celkově by tak firma měla letos vyplatit 5,2 dolarů na akcii.

Firma vyplácí dividendu od roku 1994 a od roku 2010 ji pravidelně každý rok zvyšovala, tedy až do letoška. Poslední dividenda roku 2020 by měla být vyplacena v druhé polovině prosince, což znamená, že si budeme muset na oznámení počkat do druhého prosincového týdne.

Firmě se dařilo v posledních letech dividendu zvyšovat o vysoká procenta:

• 2015 – 17%
• 2016 – 7%
• 2017 – 10%
• 2018 – 10%
• 2019 – 5%

Bohužel COVID-19 do toho hodil vidle a firma musela dividendu snížit z 2,1 dolarů na 1,3 dolarů. I když to bylo téměř 40% snížení, tak na druhou stranu Simon Property Group i nadále dividendy vyplácí, což nelze říci o mnoha dalších REIT firmách. Navíc díky poklesu ceny akcií je dnes dividendový výnos přes 8%.

Pozitivní zprávou je, že v posledním čtvrtletí firma vykázala FFO ve výši 2,12 dolarů, takže dividenda je bezpečně krytá.

 

Pozitiva

Simon Property Group je největší mall operátor (firemní kapitalizace téměř 22 miliard dolarů), což dává firmě vyjednávací sílu a je to vidět na rostoucích maržích, které postupně rostou.

Návratnost kapitálu i investovaného kapitálu dlouhodobě roste – průměrný roční růst ROIC je vynikajících 9,5%.

Pozitivní zprávou je dlouhodobý růst tržeb, které stabilně rostou již od roku 2010, s drobným škobrtnutím v roce 2014 (-6%).

Když se podíváme na nájemní smlouvy, tak vidíme, že v každém roce expiruje jen mizivé procento celkových nájemních smluv. Navíc se v naprosté většině daří firmě tyto smlouvy prodlužovat, takže i zde vedení exceluje.

A taktéž pozitivní zprávou je, že i ten největší nájemce nepředstavuje více jak 3,5% celkového nájmu. Deset největších nájemců představuje pouze 16,8% celkového nájmu.

Takže i kdyby všichni tito nájemci museli kvůli koronaviru zavřít všechny obchody, tak na celkový výběr nájemného to nebude mít devastující dopad.

Firmě se i nadále daří udržet vysokou míru obsazenosti – v Q2 2020 byla obsazenost 93%, což je sice pokles z 94,6% v  Q2 2019, ale stále je to vynikající obsazenost v porovnání s konkurenčními mall REIT firmami.

Vedení se též daří průběžně zvyšovat nájemné – letos o 2,2% u mall nemovitostí a o 3,8% u Mills nemovitostí – oproti roku 2019.

 

Negativa

Firma Simon Property Group dnes čelí několika vážným rizikům, která mohou ovlivnit její podnikání v příštích několika týdnech a měsících. Některá jsou krátkodobá, ale jiná mají potenciál způsobit dlouhodobé škody na podnikání firmy.

Vládní restrikce

Pokud opět dojde k rozšíření vládou nařízených restrikcí, tak jak to již dnes vidíme u nás a brzo i ve Francii, tak nájemníci opět přestanou platit nájmy. Prozatím to na opětovné uzavření obchodních center nevypadá, tedy alespoň ne v USA.

Bankroty nájemců

I kdyby se obchodní centra neuzavřela, tak i přesto tam dnes chodí podstatně méně lidí a tedy tržby obchodníků klesají. To může vést k další vlně bankrotů a tedy ke snížení obsazenosti obchodních center. A znovu pronajmutí uvolněného místa v dnešní době může trvat podstatně déle než tomu bylo v minulosti.

Internetový prodej

I když o tzv. Amazon efektu se mluví již roky, tak pandemie koronaviru přeci jen donutila i zaryté odpůrce online nákupů k přehodnocení a online prodeje prudce rostou. Je sice jasné, že kamenné obchody nezmizí ze dne na den, ale je jasné, že online nákupy s příchodem pandemie nabraly na síle. To bude mít vliv především na obchodní centra kategorie B a C, tedy těch ve vzdálenějších lokalitách a s menší populací okolo. Toto se naštěstí Simon Property Group netýká, firma vlastní obchodní centra kategorie A a v hustě zalidněných oblastech. Ale i přesto prodeje budou zřejmě postupně klesat, jak bude více lidí nakupovat přes internet.

 

Ocenění

Protože se jedná o REIT firmu, tak zisk na akcii (earning per share = EPS) nemá žádnou vypovídací hodnotu a musíme se zaměřit na příjmy z operací (funds from operation = FFO). FFO za posledních 12 měsíců je ve výši 6,1 … to je extrémně levné ocenění!

Simon Property Group vykázala růst tržeb za posledních 5 let o 3,39% ročně a za posledních 10 let o 4,25% ročně. Když to (plus-mínus) zprůměrujeme, tak můžeme předpokládat 3,5% růst v příštích letech. K tomu přidáme asi 1,5% úspor nákladů a 1% zpětný odkup akcií (obojí průměr za poslední roky). Celkově tak lze odhadovat/očekávat 4-6% růst.

Férové ocenění akcií pak vychází v rozmezí 110 až 115 dolarů. to je téměř 50% sleva při dnešní ceně kolem 60 dolarů za akcie Simon Property Group.

 

Závěr

Akcie firmy Simon Property Group jsou i nadále jen pro investory s vysokým rizikovým profilem. Ač jsou dnes velmi levné a prodávají se s téměř 50% slevou ke své férové hodnotě, tak z důvodu koronavirové pandemie je nelze doporučit každému.

Dividendový výnos je přes 8% hrubého, ale pokud americká vláda znovu nařídí uzavření obchodních domů, tak se cena velmi rychle může vrátit na březnová minima kolem 40 dolarů.

Pokud však dokážete klidně spát i s 30% poklesem a postupně přikupovat = ředit cenu, tak Simon Property Group má potenciál v příštích 5-10ti letech přinést zajímavé zhodnocení – nejen v podobě růstu ceny, ale i díky dividendovému výnosu.