STORE Capital kupují firmy GIC a Oak Street

Ve čtvrtek 15.9.2022 vedení firmy STORE Capital Corporation (STOR) oznámilo, že obdrželo a schválilo nabídku na převezetí firmy od GIC a Oak Street za asi 14 miliard dolarů. Dle podmínek současní investoři obdrží 32,25 dolarů v hotovosti za každou vlastněnou akcii. To představuje prémii 20,4 % k závěrečné ceně akcií STORE Capital k 14. září 2022 a prémii 17,8 % k devadesátidenní objemově vážené průměrné ceně akcií.

Přehled

Společnost STORE Capital Corporation měla IPO v roce 2014 a od té dobe se stala respekovanou dividendovou firmou. Dokonce tak, že i Warren Buffett a jeho Berkshire Hathaway vlastní 14,8 milionů akcií, které měly k 14.9. 2022 tržní hodnotu kolem 415 milionů dolarů.

Firma nakupovala nemovitosti a následně je pronajímala tzv. trojitě čistým nájmem. To znamená, že nájemce hradí všechny náklady (údržbu) spojené s nemovitostí, daně z nemovitosti a pojištění budovy. Realitní firma,která nemovitost vlastní, tak inkasuje čistý nájem a nemá tedy žádné náklady s nemovitostí spojené.

Nemovitosti firmou vlastněné jsou velkého rozsahu, protože se firma specializuje na průmyslové podniky a ty potřebují velké výrobní haly.

Společnost vlastní nemovitosti ve 49 státech a nájemní smlouvy jsou s průměrnou délkou 13,2 roků. Deset největších nájemců přestavuje pouhých 17,7 % celkového nájemného. Obsazenost nemovitostí ani v době kovidu téměř neklesla a na konci Q2 2022 byla ve výši 99,5 %.

Společnost má od ratingové agentu S&P BBB s pozitivním výhledem. Společnosti se letos obvzláště dařilo, když v Q1 2022 vykázala růst AFFO o 5,9 % a v Q2 2022 o 6,1 %.

Kdo kupuje a proč?

GIC je SPAC (Special Purpose Acquisition Company = společnost založená za účelem akvizice, tedy čistě s úmyslem následného uvedení a obchodování na burze), který založila firma Blue Owl Capital (OWL), což je jeden z největších BDC soukromých správců, Dylan Capital a private equity společnosti.

Společnost „Modrá Sova“^{Blue Owl} byla v poslední době velmi čilá ve fúzích a akvizicích, očividně se snaží, bude snažit, konkurovat velkým kapitálovým správcům. Po IPO se zdálo, že se firma zaměří čistě na spravování cizího kapitálu, když koupila firmu Oak Street Real Estate Capital. V letošním roce např. nabídla dvě miliardy dolarů za nemovitosti firmy Kohl´s.

Dnes se, ale zdá, že si vedení uvědomilo jednostranné zaměření a akvizicí firmy STORE Capital Corporation se snaží o diverzifikaci.

Akvizice se firmě v posledních letech dařily, jak ukazuje obrázek níže, tak aktive ve správě (AUM) rostou raketovým tempem. Pokud se vedení bude dařit i nadále, tak to bude jeden z nejlepších SPAC za poslední roky.

Roční složená míra růstu AUM je 51 % a výnosy z poplatků dokonce 93 %. To jsou vynikající výsledky na tak krátkou dobu co firma existuje.

Budu se muset na společnost Blue Owl podívat, ale o tom někdy příště.

Akvizice STORE Capital Corporation

Jak jsem již uvedl v úvodu, tak firma Blue Owl nabídla 32,25 dolarů za akcii a vedení STORE Capital Corporation to schválilo. Je to sice cca 20 % prémium oproti závěrečné ceně z předchozího dne, ale je to dost? Nebo je to málo?

V těchto dnech se očekávalo, že firma STORE Capital Corporation oznámi dividendu za Q3 2022, která měla být opět po roce navýšena. Bohužel se nám dostalo o dost horší zprávy – akvizice = o firmu investoři příjdou. Přitom pravidelně navyšovaná dividenda bylo jedno z hlavních lákadel pro dlouhodobé držení akcií této firmy.

Dále … v podmínkách akvizice je napsáno, že firma STORE Capital Corporation již nesmí vyplatit dividendu za Q4 2022.

Loni (2021) firma zvýšila dividendu o 7 % z 0,36 dolarů na 0,385 dolarů. Pokud by letos opět zvýšila o 2,5 centu, tak by to znamenalo navýšení o 6 % – na 0,41 dolarů. Což si firma díky růstu AFFO může dovolit.

Jenže díky této akvizici investoři o těchto 41 centů příjdou. Takže se dá vlastně počítat 32,25 – 0,41, tedz vlastně cena je 31,84 dolarů.

Ocenění akcií za poslední rok kleslo o více jak 30 %, takže navržená cena není vúči maximu z přelomu července a srpna 2021 nic moc. Navíc před koronavirovou pandemií se akcie obchodovaly přes 40 dolarů za kus.

A dle diskusí na internetových fórech je již jasné, že investoři z navržené ceny nejsou nadšení, takže bych se nedivil, kdyby se některý neobrátil na soud.

Závěr

Pokud srovnáváme navrženou cenu s oceněním před koronavirou pandemií, pak se zdá jako příliš nízka. Jenže je třeba si uvědomit, že tyto časy jsou již nenávratně pryč a je třeba uvažovat v nových tržních intencích.

Navíc FED bude velmi pravděpodobně dále zvyšovat základní úrokovou sazbu, což bude vytvářet tlak na REIT (čti: rít) sektor. Protože tyto firmy jsou silně zadlužené a tím pádem budou růst jejich úrokové náklady.

To vše dohoromady znamená, že navržená cena férové a pokud se akvizice neuskuteční letos, tak cena velmi pravděpodobně půjde dolů a v příštím roce díky růstu úrokových sazeb ještě níže … a pak by se společnost Blue Own mohla o akvizici pokus znovu, ovšem za nižší cenu.

 

Poznámka autora: a proto jsem celou pozici STORE Capital Corporation za 32,12 dolarů za kus prodal a peníze použiji pro nákup jiné REIT firmy