Tanger Factory Outlets – obchodní centra jsou mrtvá, vážně?

Téměř celý rok 2017 jsme mohli slyšet, že retailový prodej je mrtev, že obchodní centra jsou mrtvá. Vážně? Cena Tanger Factory Outlets (NYSE:SKT) se propadla o celých 35%! Většina investorů se obávala, že jsou svědky apokalypsy v přímém přenosu. Že Amazon svým rozšířením do sektoru jídla ovládne celý sektor.

Nejdříve trocha historie

Firmu Tanger založil Stanley Tanger v roce 1981, byl to první propagátor outletů v USA, vybudoval úplně první outletové nákupní centrum v USA. Od té doby se Tanger rozrostl do stovek středisek po celém světě.

V červnu 1993 se stala první veřejně obchodovanou společností se zaměřením na outlety na burze v New Yorku. V roce 1993 se Tanger opět vrátil ke svým základům a stal se prvním budovatelem outletů, který byl kótován na Newyorské burze jako veřejně obchodovatelná realitní investiční společnost (REIT), pod označením SKT. Stanley K. Tanger zemřel ve věku 87 let v roce 2010. Tanger byl synonymem pro outletová centra a byl známý jako dynamický podnikatel, filantrop a mentor.

V roce 1999 si Warren Buffett urval 5,3% Tangera, dle záznamů za asi 8,7 milionu dolarů a nákup udělal přímo Buffett, nikoliv jeho Berkshire Hathaway Inc. (NYSE: BRK.A ) (NYSE: BRK.B ).

A co dnešek?

Tanger není tradiční Mall REIT; společnost vlastní 44 prodejních center v USA (ve 22 státech) a Kanadě. Původní koncepce se snažila, aby spotřebitelé nakupovali přímo u výrobců, což byla v té době naprosto neuvěřitelná věc. Tanger byl první kdo se rozhodl vytvořit diferencovaný maloobchodní model, který poskytoval prostor značkovým firmám a zároveň nízké ceny pro zákazníky hledající právě nízké ceny.

Tanger je vlastně takový outletový REIT, tedy hybrid mezi nákupním centrem a skladovým prostorem. Prodejními prostory nabízejí místo pro konvenčního nájemníka (prodejní firmu). Takže to znamená, že když nájemce odejde, je úprava prostoru jen otázkou výměny koberce a vymalování stěn. Tedy náklady téměř nulové v porovnání s náklady na stavbu celého centra.

V Q3 2017 Tanger oznámil konsolidovanou obsazenost ve výši 96,9%, ve srovnání s 96,1% v Q2 2017. Jak vidíte níže, Tanger si dlouhodobě udržuje obsazenost 95% nebo vyšší.

Na konec roku 2017 Tanger plánuje přidat další nájemce, kdy z minulosti má Tanger ověřeno, že rozšíření nájemců vždy vedlo k větší návštěvnosti outletových center.

Tanger má nadále nejnižší náklady na obsazenost mezi všemi veřejnými obchodními domy REIT a většina nájemců společnosti uvádí, že prodejní prodejny zůstávají jedním z jejich nejvýnosnějších a nejdůležitějších maloobchodních distribučních kanálů.

Náklady na nájemce:

Tanger si udržuje betonově pevnou rozvahu, díky čemuž společnost nadále snižuje své zadlužení:

Tanger 3. července 2017 dokončil veřejnou nabídku nezajištěných dluhopisů splatných mezi 15. červencem 2027 a 2. srpnem 2017 ve výši 300 milionů dolarů, s úrokem 3,875%, které použil pro splacení 300 milionů dolarů v nezajištěných úvěrech s 6,255% úrokem, splatných k 1. červnu 2020.

Poměr dluhu k celkové tržní kapitalizaci společnosti činí 42% a celkový nesplacený dluh s pohyblivou úrokovou sazbou je 278 milionů dolarů, což představuje méně než 16% celkového nesplaceného dluhu, nebo též méně než 7% celkové hodnoty podniku. Průměrná úroková sazba činí 3,30% a průměr do splatnosti nesplaceného dluhu, včetně možností prodloužení, je přibližně 6,5 roku. Tanger očekává, že AFFO v roce 2017 překročí dividendu o více než 100 milionů dolarů, s očekávaným výplatním poměrem AFFO kolem 50%, takže dividenda více než dobře pokrytá. V Q3 AFFO vzrostlo o 2,3% vůči předchozímu roku. AFFO bylo ve výši 179,7 milionu dolarů nebo též 1,80 dolaru na akcii za období 2017 a 177,5 milionů dolarů nebo 1,76 dolaru za akcii za období 2016:

Budoucnost Tangeru

Tanger plánuje v roce 2018 použít volné peněžní prostředky k navýšení dividendy, ke splacení dluhu s proměnlivou úrokovou sazbou a zpětnému odkupu akcií. Steven Tanger, generální ředitel v tiskové zprávě sdělil: „Jsme hrdí na to, že jsme zvedli naši dobře krytou dividendu již 24 let v řadě.“

Steve Tanger též dodal:

„Outlety zůstávají pro našeho nájemce důležitým a výhodným kanálem pro distribuci jejich výrobků. Jak dokazuje naše vysoká míra obsazenosti, která byla k 30. září 2017 96,9%. Za 56 po sobě jdoucích čtvrtletí se zvýšil náš čistý provozní zisk. Vzhledem k prodejním kanálům s maloobchodními prodejci a naší pevné rozvaze se domníváme, že Tanger je dobře připraven, aby mohl čelit současným turbulencím v maloobchodním prostředí.“

Závěr

Takže, když Buffett vsadil na oživení Sears, anebo spíš možná na jeho reinkarnaci… tak proč ne Tanger?
Psychologie a nálady trhu jsou těžko předvídatelné. Proto by se DGI investoři měli snažit vyhnout krátkodobým módním vlnám a věnovat svůj čas hledání podhodnocených akcií, které „pan Trh“ nemá momentálně v lásce a odstrčil je do kouta. DGI investor by měl mít vždy po ruce silnou baterku, aby si do těchto tmavých koutů posvítil a hledal v nich hodnotné firmy s potenciálem růstu.

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts