REIT: 10 malých REIT firem Brada Thomase pro rok 2020

Minulý týden jsme si řekli o „10 REIT firmách s velkou kapitalizací Brada Thomase pro rok 2020“ a dnes k tomu přidáme 10 REIT (čti: rít) firem s malou (nižší) kapitalizací.

Investovat je třeba do vysoce kvalitních společností, které musí mít:

1. udržitelné konkurenční výhody
2. růstoucí dividendy
3. a především dobré ocenění

 

Zde je seznam SWAN REIT firem dle ukazatelů kvality:

• R.I.N.O. modelu
• S&P 500 ratingu
• výplatních poměrů (na základě FFO)

Seznam je seřazen od nejnižší hodnoty R.I.N.O. po nejvyšší:

 

Předpověď růstu

V porovnání s prvním článkem si všimněte, že žádná z dnes uvedených firem nemá R.I.N.O. index vyšší než 3,9.

Nyní se podívejme na vyhlídky růstu těchto 10 REIT firem na základě odhadů analytiků pro rok 2020 (zdroj: FAST Graphs).

Je zajímavé vidět, že u některých z nich analytici očekávají v roce 2020 výrazný růst, zejména u firmy VICI Gaming (VICI) – víc níže v článku. A u pouze jediné REIT firmy, Park Hotels (PK), analytici očekávají v roce 2020 záporný růst zisků (nebo-li FFO).

Nyní se podívejme na prognózy růstu pro rok 2021. Uvědomte si ale, že podstatně méně analytiků nabízí odhady pro rok 2021, než pro rok 2020 – viz sloupec Analysts (zdroj: FAST Graphs).

Opět v porovnání s předchozím článkem vidíme naprosto jiný obrázek. V předchozím článku byly tři REIT firmy, kterým by mělo růst FFO na akcii o 5% nebo více, ale zde vidíme dokonce šest firem, které mají takové očekávání analytiků. Takže i malé REIT firmy dokážou růst stejne dobře jako velké REIT firmy.

Další obrázek zobrazuje dva důležité parametry pro hodnocení (návratnost a dividendový výnos):

Vidíme, že průměrný dividendový výnos malých REIT firem je 5,8% oproti 4,99% velkých. Rovněž se jim v posledních letech daří mnohem lépe, investorům dokázali v průměru přinést návratnost ve výši 26,1% oproti 8,76%.

 

P/FFO

Protože jsme v REIT sektoru, tak klasický hodnotící ukazatel – Price to Earning (P/E), nám není k ničemu a musíme se zaměřit na Funds from Operation (FFO). Začněme současným poměrem P/FFO ve srovnání s pětiletým P/FFO (seřazeno od nejdražších po nejlevnější):

Jako nejdražší se tak na základě P/FFO zdá firma VICI. Je třeba si ale uvědomit, že toto je nová firma, která rychle roste. Také DOC je drahý na základě P/FFO.

 

Férová cena

Dalším způsobem, jak hodnotit zda je cena akcií levná nebo drahá, je vzít v úvahu aktuální cenu akcií a porovnat ji s reálnou (férovou) cenou – dle iREIT webu.

 

R.I.N.O. hodnocení

A poslední tabulka uvádí REIT firmy seřazené dle R.I.N.O. hodnocení. Každá REIT firma obržela číselné ohodnocení, dle základě slevy (nebo prémie) k reálné (férové) hodnotě a dle toho následně každá firma dostala R.I.N.O. ohodnocení.

Zde je 10 nejlepších REIT firem pro rok 2020:

 

A nyní podrobněji o každé z firem

10: VICI Properties (VICI)

Firma je herní REIT, kterého lze považovat za konsolidátora v tomto odvětví. Na rozdíl od firmy EPR Properties (EPR), což je čistě leasingový REIT (net lease REIT), který investuje do herních aktiv.

Od roku 2018, co Brad Thomas akcii sleduje, tak firma svým investorům vrátila o více jak 31%. I když se může zdá, že akcie dnes již nejsou příleš levné, tak stále existuje velká pravděpodobnost pro další silný růst.

Na základě kapitálové sazby (cap rate) ve výši 5,75% a ocenění této REIT firmy ve výši 20 miliard dolarů, by tak akcie VICI mohly dosáhnout hodnoty až kolem 28 dolarů za akcii. A vzhledem k odhadům růstu pro roky 2020 a 2021 lze odhadovat, že by do konce roku 2020 mohla cena dosáhnout až 29 dolarů, což by znamenalo roční návratnost kolem 15% – při nákupu za dnešní cenu.

Dividednový výnos ve výši 4,6% a má zdravý výplatní poměr – kolem 80%. Nákup (Buy) lze tedy doporučit.

 

9: Extra Space (EXR)

Cena akcií této REIT firmy se dlouhou dobu držela příliš vysoko, ale za posledních 90 dnů klesla o více jak 10%. Proto ji dnes možné (konečně) doporučit pro Nákup (Buy).

Společnost trvale generuje nejlepší výkon ve své třídě a přináší nejvyšší příjmy a růstoucí dividendu. Značnou část tohoto úspěchu lze připisat technologické platformě firmy, která jí poskytla vynikající konkurenční výhodu.

Analytici předpovídají pro roky 2020 a 2021 růst FFO na akcii o 4%, takže budoucí růst dividendy by měl být zaručen.

Akcie však dnes stále nejsou výhodnou koupí, ale pro malý vstup, s dalším příkupem při poklesu, ano.

 

8: City Office (CIO)

Je jednou z nejmenších firem (Small Cap) na seznamu. Cena akcií firem s malou kapitalizací je vždy více volatilnější. Navíc firma musela nejdříve prokázat, že dokáže na dividendu vydělat, ale s růstem FFO kolem 9% v roce 2019 se zdá, že firmemní rozvaha je na dobré cestě k dobrému krytí a pravděpodobnému růstu i v roce 2020.

Akcie meziročně vygenerovaly návratnost více jak 40%, proto udělujeme doporučení k Nákupu (Buy). Nadále očekáváme, že společnosti bude ve svém sektoru kancelářských budov excelovat.

Cena i nadále zůstává 6% pod cílem reálnou hodnoty a přinášejí 7,1% dividendový výnos. Růstový potenciál by tedy měl i nadále pokračovat a v roce 2020 by mohly přinést až 15% návratnost.

 

7: Monmouth Real Estate (MNR)

Firma je průmyslový REIT, který se velmi podobá čistě nájmním REIT firmám (net lease REIT). Důvodem je ten, že firma investuje do budov pronajatých nájemcům s vysokým ratingovým ohodnocením, jako je FedEx (FDX), Amazon (AMZN), Coca-Cola (KO) a Home Depot (HD). Důležité je zmínit, že leasingové splatnosti jsou asi 8,5 roku, což znamená, že se leasingový profil firmy podobá čistě leasingovým REIT firmám.

V loňském roce firmě Brad Thomas udělil Silný Nákup (Strong Buy), který na konci roku 2019 snížil na Držet (Hold), protože vedení se rozhodlo držet nebezpečné cenné papíry (securities). V poslední době došlo k k poklesu ceny akcií a vedení uvedlo, že plánuje snížit svou závislost na obchodování s cennými papíry (securities business).

Protože cena ještě víc klesla, tak Brad Thomas opět doporučení povýšil zpět na Nákup (Buy), jelikož je zde příležitost vydělat na nesprávně stanovové ceně. Dividendový výnos ve výši 4,7% je dobře pokrytý a lze očekávat mírné zvýšení i v roce 2020.

 

6: Plymouth Industrial (PLYM)

Firma je nováček na trhu, dokončila své IPO v červnu 2017. Návratnost od té doby není velká – pouze 5%.

R.I.N.O. skóre kvality je 3,3, přičemž většina z toho je jen díky nížkému zadlužení společnosti – pouhých 47%.

Vedení firmy uvedlo: „Odhadujeme, že za rok 2019 bude dividenda plně pokryta po celý rok. A očekáváme, že FFO bude v rozmezí 2,10 až 2,13 dolarů na akcii a AFFO bude v rozmezí 1,73 až 1,76 dolarů na akcii.“

Protože je to firma s malou kapitalizací (Small Cap), tak jí bude určitou dobu trvat, než získá ratingy s investičním hodnocením, aby mohla vydavat nezajištěný dluh (unsecured debt).

Ddle odhadu reálné hodnoty jsou dnes akcie firmy podhodnoceny asi o 6%. Dividendu ve výši 8,2% je přiměřená vzhledem k riziku, že společnost v v prvních třech čtvrtletích dividendu nekryla.

Nadále udržujeme doporučnení Silný Nákup (Strong Buy), akcie by v roce 2020 mohly vrátit až 24%.

 

5: CyrusOne (CONE)

Firma dnes splňuje všechny vlastnosti nově vznikajícího „modrého čipu“ (Blue Chip). Od svého IPO v roce 2013, po oddělení (spinning off) části do firmy Cincinnati Bell (CBB), akcie firmy v průměru přinesly roční návratnost ve výši 20%.

Když se podíváte na cenový graf firemních akcií, tak je vidět, že dobré buď časovat nákup (mít křišťálovou kouli) nebo průměrovat dolů. Akcie od září 2014 do dnes vygenerovali roční návratnost ve výši 32,5%.

Cena akcií za posledních 90 dní klesla o -15% a proto dnešní cenu považujeme za skvělý příležitost k otevření pozice. Akcie se dnes obchodují s 3% slevou ke své reálné hodnotě. Analytici očekávají, že příjmy (nebo-li FFO) v letech 2020 a 2021 porostou až o 10%.

To by mělo dál společnosti dostatek síly k dalšímu navýšení dividendy.

 

4: Brookfield Property Partners L.P. (BPY)

Firmu uvádím, protože ji má Brad Thomas na seznamu, ale českým investorům ji NELZE doporučit, protože je to L.P. firma! LP a MLP firmy nevyplácí dividendy, ale „jednotky“ – ty jsou českým (slovenským) daňovým systémem daněny 20%, někdy i 30%!

Firma plánuje nakoupit/postavit tisíce nových bytových jednotek, hotelových pokojů a kancelářské prostory, aby zlepšila své již tak prvotřídní nemovitostní portfólio. Firma má BBB rating od S&P. Na financování tohoto ambiciózního růstového plánu má společnost k dispozici likviditu ve výši 7 miliard dolarů.

Firma má, ale vyšší poměr dluhu k vlastnímu kapitálu – 55%. Vedení, ale dluh v příštích několika letech plánuje snížit – 45%.

Důvod, proč by investoři neoznačily firmu jako vhodnou k nákupu je její vysoký dividendový výplatní poměr, který dosahuje 96%, takže zde není mnoho prostoru pro další navýšení dividendy.

Avšak vyhlídky na růst v letech 2020 a 2021 vypadají slibně, přičemž analytici odhadují růst FFO na akcii až o 6% v obou letech. Proto lze akcie firmy doporučit k Nákupu (Buy), s možným celkovým výnosem v roce 2020 v dvojciferných číslech.

 

3: Iron Mountain (IRM)

Akcie firmy jsou při dnešní ceně vhodné pro doporučení „Silný Nákup“ (Strong Buy). I když má firma vyšší zadlužení (vyšší páku), s ohodnocením BB- od S&P a především díky své velké diverzifikaci (více jak 230 000 zákazníků) není riziková a možnost pro další zvýšení dividendy zde je. Sklady jsou základním kamenem společnosti a v nich úložené krabice poskytují firmě pravidelně se opakující příjmy.

Nedávno na Project Summitu vedení společnosti oznámilo transformační program, jehož cílem bylo poskytnout „jednodušší a dynamičtější strukturu řízení.“ Vedení se snaží zefektivnit vedoucí strukturu – „bude odejito“ asi 700 zaměstnanců, většinou Vice Presidentů.

To by mělo přinést asi 9,5% složený růst – 4% očekávaný růst + 5,5% díky Project Summit – počínaje normalizovanou upravenou EBITDA za rok 2019.

Analytici odhadují, že společnost v roce 2020 poroste o 6% a v roce 2021 o 5%. Připomínám, že u REIT firem je lepší AFFO na akcii pro hodnocení, protože firma má i servisní část. Na základě AFFO je výplatní poměr podstatně lepších 82%.

Akcie se dnes obchodují pod 31 dolarů, což přináší dividendový výnos kolem 8% a za rok 2020 by akcie měly přinéš výnos vyšší jak 25%.

 

2: Physicians Realty (DOC)

Toto je zdravotnická REIT firma, zaměřující se výhradně na budovy s lékařskými ordinacemi (Medical Office Buildings = MOB). Firma vstoupila na burzu (IPO) v roce 2013. Meziročně se akcie přinesly návrast ve výši 23%. Ale v roce 2020 vidíme ještě větší potenciál růstu.

Od vstupu na burzu společnost svou dividendu nezvyšovala. Vedení pracuje se vysokém výplatním poměru, která neposkytuje žádný prostor pro zvyšování dividendy – naposledy byla dividenda zvýšena v červenci 2017. Jak se zdá, tak za Q4 2019 by mělo FFO dividendu pokrývat.

Firma se postupem času stává konkurenceschopnější, především díky nízkým kapitálovým nákladům (rating BBB- od S&P). Pro rok 2020 analytici odhadují růst 9%. Společnost tak dnes lze považovat za „atraktivní nákup“ – vzhledem k dividendovému výnosu ve výši téměř 5% a 7% podhodnocení k reálné hodnotě. V roce 2020, tak lze očekávat 13% až 15% výnos.

 

Park Hotels (PK)

Poslední firma na seznamu může být překvapením, především proto, že vedení firmy snížilo odhad růstu pro rok 2020. Firma má, ale velké konkurenční výhody, které jí umožní v budoucnosti generovat působivé výnosy.  Firma vlastní impozantní portfolio hotelů, které provozují nejlepšími provozovatelé v sektoru: Hilton a Marriott. Nedávno firma dokončila bezproblémovou akvizici firmy Chesapeake (též REIT firma), která přinese synergie nákladů, růst AFFO na akcii a růst RevPAR od roku 2020 dále.

Od rozdělení od firmy Hilton, tak se vedení společnosti Park Hotels zaměřilo portfolio firmy na kvalitnější a výnosnější aktiva. Společnost si též zachovala silnou a flexibilní rozvahu, s dluhou pákou 3x až 5x. Akcie firmy se obchodují se obrovskou slevou 32% k reálné hodnotě, s atraktivním dobře krytým dividendovým výnosem ve výši 7,2%.

Proto udělujeme hodnocení „Silný Nákup“ (Strong Buy).

 

Závěr

Dnešní seznam doporučených firem se skládá z 55% SWAN a 45% non-SWAN firem. Brad Thomas tomu říká SALSA.

Díky pečlivému vyvážení portfolia kvalitnějšími SWAN, tak je portfolio optimalizováno, aby poskytovalo vynikající výsledky.

Jak je vidět na obrázku níže, tak je portfólio dobře diverzifikované s důrazem na čistý pronájem (tj. net lease REIT, healthcare REIT, data center REIT a industrial REIT).

Výzkum/Přezkum Brada Thomase je založen na fundamentální analýze a se zaměřením na důležitost bezpečnosti dividendy. Jednou z podmínek pro doporučení k nákupu je, že společnost musí mít rostoucí dividendu. I když někol firem na dnešním seznamu nemá růstoucí dividendy, tak ale firmy jsou v pozici, aby mohly svou dividendu zvyšovat, tak jako City Office a Physicians Realty.

REIT firmy jsou v dost parametrech naprosto rozdílné od mnoho „klasických“ dividendových akcií, protože vlastní nemovitosti, které pronajímají a jejich smluvy poskytují mnohem jasnější/přesnější informace o budoucím růstovém potenciálu výnosů a dividend. Pečlivým zkoumáním historických, současných a budoucích trendů, si tak mohou investoři postavit kvalitní portfolia z REIT firem, která jim budou generovat vysoké výnosy s nizkým rizikem.

 

Vysvětlivky:

R.I.N.O. (REIT Indicator Numerically Optimized): proprietární výzkumný bodovací systém, který přiřadí každé REIT firmě ohodnocí od 1 do 5 na základě řady atributů, jako je bezpečnost dividend, diverzifikace a management.

FFO: (znamená prostředky z operací (Funds from Operations) = čistý příjem + odpisy + amortizace – zisky z prodeje majetku

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts