Tři doporučené nákupy Brada Thomase

Doufám, že všichni, nebo alespoň většina, investorů si dobře uvědomují tržní cykly. Tento graf „Trhový cyklus emocí “ ilustruje, jak se mohou investoři cítit během tržního cyklu.

Jako „hodnotový investor“ je třeba se naučit odstranit emoce z investičního procesu a místo toho spoléhat na údaje a rozvahy. Základní fundamentální analýza je ta nejlepší strategie a jako taková dovoluje odstranit odhady z investičního procesu. „Naděje“ nesmí být součástí slovní zásoby, aneb jak řekl Benjamin Graham:

Většinou akcie podléhají iracionálním a nadměrným cenovým výkyvům v obou směrech, což je důsledkem poněkud zakořeněné tendence většiny lidí spekulovat nebo hazardovat … dát průchod naději, strachu a chamtivosti.

SWAN strategie Brada Thomase

SWAN = Sleep Well At Night = „spát v noci dobře“

Z hlediska hodnotového investora: „Nemáš pravdu nebo se mýlíš, protože s tebou nesouhlasí ostatní. Máš pravdu, protože data a argumentace jsou správně.„

Investováním do SWAN společností se snižuje riziko na minimum a každý investor by si měl udělat svůj vlastní seznam zásad. I když nikdy není možné vyloučit veškeré riziko,  mohou tímto investoři riziko značně minimalizovat, když hned na začátku vyloučí špatné společnosti. Při investování je důležité se neohlížet na emoce a nespoléhat na naději, paniku ani optimismus, když si tvoříte vlastní názor na konkrétní firmu. Hodnotoví investoři mají tu mimořádnou jistotu, že vlastní akcie, které mají jeden a více atributů vítězů. To je hlavní důvod, proč je SWAN strategie dlouhodobě úspěšná.

Vždy si pamatujte, že současná cena akcie je založena na kombinaci nepředvídatelných faktorů, z nichž mnohé se týkají tržního cyklu emocí, takže je prakticky nemožné, aby někdo předpověděl budoucí cenu přesně.

Prací Inteligentního REIT investora je využít příznivého rozdílu mezi cenou na jedné straně a hodnotou firmy na straně druhé. Na otázku, co většině investorů pomáhá uspět, měl Benjamin Graham stručnou odpověď:

Primární příčinou selhání je to, že věnujete příliš mnoho pozornosti tomu, co akciový trh v současné době dělá.

Tanger Factory Outlet Centers (NYSE:SKT)

Akcie SKT vykázaly -21% YTD (meziročně) a akcie se nyní obchodují s 35% hodnotou P/FFO, tedy hodně pod historickým oceněním. Většina obav o Tanger je založena na hrozbě internetových nákupů a rostoucího počtu zavírání maloobchodních prodejen. Ve snaze zmírnit toto riziko Tanger ukončil další rozšiřování obchodů a místo toho se zaměřil na zlepšení rozvahy a na zpětné odkupy akcií.

Výsledky Tangeru za Q1 2018 byly dobré, prodeje na srovnatelného nájemce vzrostly o 1,7% a obsazenost konsolidovaného portfolia byla 95,9%. Jedním z nástrojů, které pronajímatel při svém podnikání má, je využívání krátkodobých pronájmů. Ve snaze udržet obsazenost a udržet peněžní tok se Tanger pustil přesně do této strategie krátkodobých pronájmů. A Tanger již ukázala, že tahle taktika funguje velmi dobře.

Dividenda Tangeru i nadále zůstává dobře krytá, se 60% výplatním poměrem a vedení bude i nadále schopno navigovat „svou loď“ v maloobchodních rozbouřených vodách. Primárním kolbištěm společnosti jsou obchodní centra (Malls), ale o Tangeru koluje mylná představa, že je to pouze Mall REIT. Při současném ocenění dává Brad Thomase Tangeru Strong Buy:

Kimco Realty (NYSE:KIM)

Akcie KIM vykázaly -19% YTD (meziročně) a akcie se nyní obchodují 38% pod historickým čtyřletým násobkem P/FFO. Podobně jako u Tangeru se akcie Kimco propadly kvůli tzv. „maloobchodní pohromě“, což byla obava, že Amazon (NASDAQ:AMZN) zničí všechny kamenné obchody.

Zatímco neexistuje žádný důkaz, že by nějaký obchodník tímto utrpěl, Kimco se na tuto situaci připravilo tak, že vyčistilo své portfolio a ponechalo si pouze kvalitní obchodní centra a důležité trhy. Tímto si společnost udržela velmi pevné základy, které zajišťují 96,1% obsazenosti, což je meziroční zlepšení o 80 bazických bodů (Q1 2018). Je zajímavé, že v Q1 2018 neměla společnost propad, protože obvykle v Q1 dochází k poklesu obsazenosti, protože někteří prodejci z důvodu prázdnin předpokládají pokles prodeje. Ale Kimco nevykázalo žádný pokles v obsazenosti, což je dobrý signál.

V Q1 2018 došlo k navýšení leasingového rozpětí (spread) o 15,6%, obnovení opcí o 7,3% a u kombinovaných o 8,1%. Tato silná leasingová snaha vedení Kimka vyústila v 2,6% NOI – pro porovnatelný obchod, což je již 32. čtvrtletí s pozitivním růstem.

Kimco též dosáhlo značného pokroku ve svém programu obnovy a to z něj udělalo mnohem silnější firmu. Demografický profil společnosti je silnější než kdy jindy, takže je mnohem snazší pronajmout prostory a opravovat obchody.

Kimko si nezaslouží být trhem tak trestáno, akcie považuji za velmi atraktivní. Nevím o další společnosti z indexu S&P 500, s ratingem BBB+, která nyní nese 7,8% dividendový výnos, kromě Kimca.

Společnost Ventas, Inc. (NYSE:VTR)

Akcie VTR vykázaly -9,5% YTD (meziročně) a akcie se obchodují 9% pod svou historickou hodnotou P/FFO. Zatímco Ventas netrpí maloobchodním problémem, tak se ale zdá, že má společnost problém se seniory.

Překvapivě Ventas odvedl skvělou práci, když se vyhýbal kvalifikovaným ošetřovatelským službám (SNF = Skilled Nursing Facility) a rozhodl se přesunout své portfólio do více defenzivních kategorií, jako jsou věda a výzkum (life science), lékařská ordinace (medical office) a nemocnice (hospitals). I když si tímto firma zajistila trvalejší tržby, tak stále vysoká expozice v ošetřovatelských službách stáhla zisky dolů.

Ventas ale vykázal solidní Q1 2018 a oznámil, že vytvořila novou ošetřovatelskou platformu s vylepšenou rozvahou. Ventas sloučil všechny svá aktiva v Brookdale do jednoho pronájmu (nájemné na dalších osm let – do 31. prosince 2025), kdy bude jasnější co bude, protože v roce 2025 se očekává boom starších obyvatel, kteří tyto služby budou potřebovat.

Inovace, to byla vždy klíčová složka Ventasu, protože v diverzifikované zdravotní péči se vždy našel způsob jak optimalizovat investiční portfolio. Navíc po posledních úpravách je rozvaha Ventasu silnější než kdy předtím (čistý poměr dluhu k EBITDA je pouze 5,5x),  což by mohlo znamenat, že Ventas bude první zdravotní REIT s ratingem A.

Když zvážíme jaké příjmy Ventas generuje, tak je naprosto nelogické, že akcie jsou tak levné. Dividendový výnos je téměř 6%, což dává investorům velkou bezpečnostní rezervu a dobrý důvod, proč „v noci dobře spát“.

Doufání/odhady/naděje – to nejsou strategie!

Teď už víte, že je těžké udržet emoce mimo investiční proces. Během let zjistíte, že sentiment hraje v investičním procesu velkou roli. Jak napsal Frank J. Williams:

Všichni jsme hazardní hráči. Nemůžeme být obviňováni z toho, že se chceme dostat k nejlepším věcem v životě co nejrychleji. To je duch Ameriky. Zdá se, že akciový trh nabízí nejrychlejší cestu ke štěstí.

Hodnotové investování je tajemství v pozadí investování do SWAN společností, to je ta cesta bez stresu z investičních neúspěchů. A bezpečnostní pojistka (marže) nám pomůže v noci klidně spát, zatímco se ostatní topí v emocích „Co to ten trh zas dělá?“, to my budeme hezky v posteli pod peřinou počítat ovečky.

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak si přečtěte knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts