W.P. Carey vs. Kimco Realty

Investoři, kteří se zaměřují na dividendové příjmy, by se měli podívat i na Real Estate Investment Trusty, které se zkráceně označují jako REIT. REIT mají mnoho výhod, mezi ty hlavní patří to, že umožňují malým investorům účastnit se investování do nemovitostí, aniž by museli tyto nemovitosti kupovat. Dalším důvodem proč jsou REIT firmy oblíbené je, že REIT společnosti jsou povinny rozdělit 90% výnosů svým investorům. Zde je seznam 171 REIT firem.

Zatímco průměrný dividendový výnos indexu S&P 500 jsou pouhé 2%, tak není těžké najít REIT, který dosahuje 5% a více. Mezi ty vysoce výnosné REIT společnosti patří W.P. Carey (WPC) a Kimco Realty (KIM). Společnosti W.P. Carey a Kimco Realty mají podobné obchodní modely a obě mají dividendový výnos vyšší než 5%. Obě akcie jsou na seznamu 397 akcií s výnosem 5%+. Celý seznam je zde. Investorům, kteří by si rádi vybrali mezi těmito dvěma firmami dnes přinášíme tento článek.

Přehled podnikání

Vítěz: W.P. Carey

Společnost W.P. Carey i Kimco Realty vlastní komerční maloobchodní nemovitosti. Důvodem, proč má společnost W.P. Carey výhodu, je to, že Kimco Realty má daleko větší zastoupení nákupních center, které jsou v současné době ve velmi neoblíbené maloobchodní nemovitosti. V důsledku toho je portfolio W.P. Carey v lepší kondici. Navic W.P. Carey má příjem z prodejů a leasingu jak v USA, tak i v Evropě. Spravuje nemovitosti v přibližné hodnotě 13,2 miliardy dolarů. W.P. Carey má tak silné portfolio nemovitostí a má též významnou provozní výhodu. Výrazně snížila své zastoupení v maloobchodních nemovitostech, což firmě W.P. Carey pomohlo vyhnout se poklesu cen v maloobchodních nemovitostech.

Zdroj: Q3 výkaz zisků – strana 11

Méně než 20% investičního portfolia W.P. Carey se skládá z maloobchodních prodejen. Namísto toho jsou jeho dva nejvýznamnější nájemníci z průmyslového a kancelářského sektoru. W.P. Carey má vysoce diverzifikované portfolio nájemníků, což firmě pomáhá dosahovat vyšší obsazenosti než má/měla firma Kimco Realty. Obsazenost W.P. Carey byla v posledním čtvrtletí roku 2017 99,8%. Portfolio Kimco Realty v roce 2017 dostalo větší zásah, protože má více než 500 obchodních center v USA. Dobrou zprávou ale je, že v roce 2017 bylo více nově otevřených obchodů než kolik jich musela firma Kimco Realty zavřít.

Zdroj: prezentace Q3 – strana 8

Největší maloobchodní nájemci Kimco Realty, jako jsou TJX (TJX) a Home Depot (HD), nadále rostou a otevírají nové obchody. Portfolio Kimco Realty dosáhlo v Q4 2017 obsazenosti 95,8%, což je velmi dobré, i když stále ne tak jako W.P. Carey.

Perspektivy růstu

Vítěz: W.P. Carey

Obě firmy mají pozitivní vyhlídky růstu do budoucnosti, i když růst W.P. Carey je díky lepšímu portfoliu o něco lepší než Kimco Realty. Upravená hodnota FFO na akcii firmy W.P. Carey vzrostla o 2,6% v prvních třech čtvrtletích roku 2017. Budoucí růst bude i nadále podporován novými akvizicemi nemovitostí a růstem nájemného. W.P. Carey investovala více než 500 milionů dolarů do nových akvizic v Severní Americe, což přispěje k růstu příjmů v budoucnosti.

Zdroj: Q3 výkaz zisků – strana 16

Přibližně 99% leasingových smluv W.P. Carey má automatické navyšování nájemného. V roce 2017 W.P. Carey rostlo FFO na akcii o 3,5%, zatímco u Kimco Realty jen o 0,9%. Stejně jako W.P. Carey, tak i Kimco Realty se snaží akvizicemi zajišťovat růst zisků. Problémem u KIM však nadále zůstávají problémy s nájemníky, jako jsou maloobchodní nájemci Sears (SHLD), Kmart, či JC Penney (JCP), kteří jsou ve velmi špatné finanční situaci a velmi pravděpodobně budou nadále pokračovat v zavírání obchodů. Vedení Kimco Realty před závěrem roku 2017 očekávalo FFO na akcii ve výši 1,51 až 1,52 dolarů, což by znamenalo růst přibližně o 0,67% až 1,3% za celý rok 2017.

Analýza dividend

Vítěz: W.P. Carey

Kimco Realty mělo na konci roku 2017 dividendový výnos 6,0%, zatímco W.P. Carey „jen“ 5,9%. Na první pohled by tak firma Kimco Realty mohla být pro DGI investory atraktivnější. Jenže to je opravdu jen nepatrný rozdíl, ale W.P. Carey nabízí silnější krytí dividendy. Vysoký dividendový výnos může být někdy upozorněním na možné nebezpečí a to je důvod, proč má krytí dividendy zásadní význam. DGI investoři by se neměli zaměřovat pouze na dividendový výnos, ale měli by sledovat zda je výplata dividendy trvalá a udržitelná.

U obou firem se dividendy zdají udržitelné. W.P. Carey vyplácí roční dividendu ve výši 4,04 dolarů na akcii, což dle výsledků v roce 2017 vychází na výplatní poměr přibližně 76%, navíc W.P. Carey má rovněž velmi dobrý poměr dluhu k EBITDA ve výši 5,5 a krytí pevných poplatků ve výši 4,4. Výsledovka Kimco Realty je více zatížená dluhem, poměru čistého dluhu k EBITDA vychází na 6,3, to je již dost vysoké. Navíc krytí poplatků je pouze 3,4, což je značně nižší než u W.P. Carey.

Firma W.P. Carey zvýšila dividendu o 0,5% každé čtvrtletí roku 2017, zatímco Kimco Realty zvýšila dividendu jen 25. října 2017 o 3,7% a těsně před koncem roku 2017 opět o 3,7%, ale toto navýšení je až pro rok 2018, čímž dividenda o desetinku předčí dividendu W.P. Carey, 6,1%. Navíc W.P. Carey má delší historii navyšování dividend, je to dividendový Achiever. To jsou firmy, které dividendu navýšily již 10 a více let po sobě, celý seznam 264 Dividend Achievers je zde.

Závěr

Dividendy obou firem se zdají být bezpečné, obě firmy, W.P. Carey i Kimco Realty, vytváří dostatek peněžních toků, aby výplatu dividendy i nadále udržely. Zatímco Kimco Realty má mírně vyšší dividendový výnos než W.P. Carey, tak by dividendový výnos neměl být jediným kritériem pro nákup. A tento článek je právě velmi dobrým příkladem toho, že dividendový výnos není všechno.

Fundamenty W.P. Carey jsou silnější než Kimco Realty, má delší historii navyšování dividendy. Dividendový výnos Kimco Realty je atraktivní a zdá se být též i bezpečným. Výsledek tohoto článku je velmi těsný, ale jak je vidět, tak W.P. Carey je vítězem ve všech třech hodnotících kategoriích, i když ne zas o tak moc. DGI investoři by z těchto dvou vysoce výnosných REIT firem měli upřednostnit W.P. Carey před Kimco Realty.