REIT: STAG – nejlepší ve své třídě

STAG vrátil svým investorům 3,3% Y/Y a současný dividendový výnos činí 5,2%.

Ale když se podíváme do delší historie, tak od listopadu 2011 STAG vrátil přes 140% – v porovnání s +41,8% od VNQ ETF.

Obchodní model

STAG je zkratka z „Single Tenant Acquisition Group“, tedy akviziční skupina pro jedno-nájemníkové pronájmy a to je důvod, proč STAG vždy usiluje o získání individuálních průmyslových nemovitostí s jedním nájemcem. Akvizice takových nemovitostí při binárním ocenění rizikových peněžních toků, tak vytváří diverzifikované portfolio, snižuje riziko a zvyšuje stabilitu peněžních toků.

Díky přesného cílení na průmyslové nemovitosti s jedním nájemcem, dodržování investičního modelu a rozvíjení provozních znalostí svých cílových trhů, tak STAG důsledně přináší kombinaci zisků a růstu pro své akcionáře. Výběr aktiv firmě dělá velmi dobře a výhled do budoucnosti vypadá slibně.

Dodržováním výše uvedené strategie zajišťuje pro investory STAGu bezpečnost dividendy. I když v minulosti došlo k volatilitě ceny, tak ale předvídatelnost dividendového výnosu poskytuje důvěru, že krátkodobé výkyvy jsou pouze dočasné.

Od IPO STAG rozšířil své portfólio ze 105 budov na 360 budov v 37 státech, což je asi 70,8 milionu čtverečních stop nájemního prostoru.

STAG vlastní samostatně (volně) stojící budovy a průměrná velikost budovy je asi 215 tisíc metrů čtverečních. Toto je velmi důležité číslo, protože tím se STAG řadí na 2. místo z hlediska největších průmyslových REIT, dle průměrné velikosti budovy.

Strategií STAGu je identifikovat a skupovat nesprávně oceněné nemovitosti na primárním i sekundárním trhu, takže je v nejlepším zájmu firmy, aby tento trend v portfoliu Primárních/Sekundárních nemovistostí na průmyslového trhu udržel.

STAG definuje sekundární trhy jako „čisté pronajatelné čtvereční stopy prostoru, v rozmezí 25 milionů až 200 milionů čtverečních stop, které se nacházejí mimo 29 největších průmyslových metropolitních oblastí.“

Vzhledem k jeho investicím do průmyslových trhů třídy B (sekundární trhy) má společnost velmi nízké kapitálové výdaje a daleko nižší náklady na nájemce (vzhledem k jiným typům nemovitostí). Navíc nájemci třídy B mají tendenci zůstat v jedné nemovistosti daleko déle, protože náklady na přestěhování a náklady na přerušení provozu jsou velmi vysoké.

STAG označuje svůj velice dobře diverzifikovaný model jako „virtuální průmyslový park“. Což dává smysl, protože portfolio nemovitostí zahrnuje mnoho různých nemovitostí, které by jste mohli vidět při průjezdu velkou průmyslovou oblastí.

Portfólio má velké zastoupení automobilových firem (12,9%) a tato koncentrace by měla být v budoucnosti velmi výhodná, vzhledem růstovému výhledu. Americký automobilový průmysl již vydal řadu pozitivních oznámení a tento  růst by měl pokračovat, takže STAG z něj bude mít jednoznačně prospěch.

Automobilové firmy mají sídla ve 14ti státech a patří do nich dodavatelé a sub-dodavatelé firem: Ford (NYSE:F), Chrysler (NYSE:FCAU), General Motors (NYSE:GM), BMW (OTCPK:BMWYY), Toyota Motor (NYSE:TM), Hyundai (OTCPK:HYMLF) a mnoha dalších.

Pro snížení rizika závislosti na sekundárním trhu si STAG vybudoval impozantní portfolio, které poskytuje vyvážený mix nájemců. Jak vidíte výše na obrázku, tak největší nájemce představuje pouhých 2,5% ABR a 10 nejvýznamnějších nájemníků představuje jen 13,7%.

Zlepšování nákladů na kapitál

Rozvaha STAGu je i nadále velmi silná, což dokládá březnový rating BBB od ratingové agentury Fitch. V letošním roce STAG zatím nevydal žádný nový kapitál a pákový efekt činí jen 5,1násobek čistého EBITDA zisku.

I když STAG uskutečnil několik akvizic a odprodejů majetku, tak nadále zůstává pákový efekt na úrovni 5,1x a poměr krytí stálých nákladů je 4,2x. Majetková likvidita společnosti činí 312 milionů dolarů.

V březnu STAG použil 75 milionů dolarů z dříve nevyčerpané termínované půjčky ve výši 150 milionů dolarů a tento termínovaný úvěr je plně zajištěn s úrokovou sazbou ve výši 3,15%.

V dubnu STAG uzavřel transakci privátní alokaci ve výši 175 milionů dolarů s váženou průměrnou úrokovou sazbou 4,2%. Transakce se skládá ze dvou tranší, 75 milionů dolarů v 7letých dluhopisech s kupónem 4,1% a 100 milionů dolarů 10tiletých dluhopisů s kuponem 4,27%.

STAG nadále vyhledává další příležitosti, poslední uzavřená akvizice byla výši 79 milionů dolarů (v Q1. 2018) – s úrokovou sazbou ve výši 6,7%.

STAG dále odprodal majetek za 50 milionů dolarů, což přineslo zisk 23 milionů dolarů a neúročené IRR 13,5%. Jeden odprodej vygeneroval výnos ve výši 32 milionů dolarů a byl prodán s úrokovým výnosem 6,2%.

STAG si nadále udržuje velmi pevnou bilanci a pákový efekt pohodlně pod horní hranící cílového rozsahu 5x-6x. Vedním určená suma na akvizice (500 – 700 milionů dolarů) zůstává nezměněna.

Rozpočtová disciplína je kritickou součástí růstu STAGu. Jak bylo uvedeno výše, tři z pěti plánů STAGu jsou spojeny s jeho rozvahou:

• udržet si investiční disciplínu
• udržet si likviditu
• vytvářet si alternativní zdroje kapitálu

Tyto věci poskytují STAGu kapitálovou výhodu, díky nimž společnost dokázala (a dokáže) přinášet silný růst zisků, bez poskozování hodnoty pro akcionáře. Ačkoli STAG nemá stejné kapitálové náklady jako např. Realty Income (NYSE:O) nebo Prologis (NYSE:PLD), tak i přesto společnost prokázala finanční flexibilitu díky dodržování stanoveného plánu.

STAG má velmi dobře vyvážený profil splatnosti dluhů:

 Na vedení záleží

Nejdůležitějším atributem nemovitostí je umístění, tedy lokalita.

V Q1 2018 vykázal STAG retenci 83% pro 5,6 milionu čtverečních stop, jejichž pronájem končil ve čtvrtletí. Když se podíváme do historie STAGu, tak v Q1 2018 bylo obnoveno 4,6 milionu čtverečních stop, což je více obnoveného prostoru než v jakémkoliv kalendářním roce v historii společnosti.

STAG provozuje komplexní platformu schopnou řešit všechny možné scénáře fyzických aspektů a nájemců vyplývající z vlastnictví průmyslových nemovitostí. Nejnovější výsledky znovuobnovené pronájmů jasně ukazují, že STAG trvale překonává konkurenci. Interní odborníci na stavebnictví dohlížejí na projekty čím vzniká přidaná hodnota, včetně rozšiřování, nových střech, nebo i dalších prací na nemovitostech, což pomáhá udržet nájemníky.

V Q1 2018 došlo k poklesu NOI o 80 bazických bodů, což bylo lepší, než vedení očekávalo a to díky vyššího než předpokládanému znovu obnovení pronájmů. V souladu s tím, tak STAG navýšil své stejné odhady NOI na 25-75 bazických bodů. Rovněž navýšil očekávané odhady pro znovuobnovení za celý rok na 75-80%.

V Q1 2018 byla hodnota jádrového FFO ve výši 0,43 dolarů, což představuje nárůst o 4,9% ve srovnání s Q1 2017. Jak je vidět na obrázku níže, tak si STAG udržuje velmi spolehlivé zisky (FFO na akcii) a vedení předpokládá v roce 2018 růst FFO na akcii o 7%.

Výplatní poměr

Při výběru REIT firmy do svého dividendového portfólia se velmi spoléhám výplatní výkonnost, protože ziksy jsou hlavním ukazatelem peněžních toků. STAG lze považovat za atraktivní REIT firmu, ale jeho dividendovou bezpečnost musíte považovat za ještě působivější. Jak bylo uvedeno výše, růst zisku FFO na akcií je velmi solidní, ale podívejte se výplatní poměr:

Tento obrázek ukazuje, že STAG se stal za posledních 6 let mnohem bezpečnějším. Společnost se stala mnohem více diverzifikovala, jak z hlediska zisků (největší nájemce je pouhých 2,5% ABR), geografické diverzifikace (37 států) a kategorií. Kromě toho je rozvaha STAG silnější (investiční stupeň) s vyšší likviditou (~ 350 milionů dolarů) a dividenda je tak mnohem bezpečnější (výplatní poměr 78%).

Od svého IPO akcie STAGu vrátily svým investorům v průměru 18,3%…

Obasazenost nemovitostí STAGu roste:

Rovněž výše průměrného nájemného roste:

Závěr

Někteří by se mohli domnívat, že zaměření STAGu na sekundární trh, by mohlo jeho výnosy v době recese snížit, mylně! Tento argument je opravdu slabý, vzhledem k tomu, že STAG má značné výhody z rozsahu a nákladů na kapitál. Navíc v USA existuje mnoho sekundárních trhů a daňová reforma byl katalizátor, který dovolil firmám navýšit investice do strojů, zařízení a lidí. A STAG je toto perfektně připraven, jakožto pronajímatel nemovistostí na těchto trzích.

Akcie STAG však již bohužel nejsou levné, vhodná doba pro vstup byla, když cena akcíí STAGU byla pod 25 dolarů za kus. I když stále s dividednovým výnosem přes 5% a pozitivním výhledem na budoucí příjmy, je STAG vhodný pro DGI investory.